茨城県行方市沖洲字観音下１９２番１外(桃浦駅・小川高校下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


7,350円

2017年01月01日に行った茨城県行方市沖洲字観音下１９２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を7,350円/㎡としました。

茨城県行方市沖洲字観音下１９２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県行方市沖洲字観音下１９２番１外
住居表示 
価格7,350円/㎡
交通施設、距離高浜、10,000m
地積388㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ国道背後の住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格7,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に地域要因の変動は認められないが、農家住宅地の需要は乏しく、取引も少なく、需要低迷により地価は依然として下落を続けている。
地域要因の将来予測当該地域は国道背後に位置する旧来の農家住宅地域であり、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。旧来の農家住宅地の需要は乏しく、需給は弱く、地価水準も弱含みにて推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は農家住宅を中心とする既成住宅地域で、圏域は行方市内が中心であるが、隣接の潮来市、小美玉市等を含む。需要者の中心は行方市内の居住者が大部分を占め、外部からの転入は殆どない。農家住宅を主とする古くからの住宅地域のため、需要者は地縁関係を有する者が大部分を占め、市場性は劣る。不動産は農地等の取引が多く住宅地の取引は少なく需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況であり、今後も同様の状況が続くものと思料される。
一般的要因行方市の高齢化率は茨城県平均より高く上昇傾向にあり、市内の在来住宅地の需要は依然として低迷しており、地価の弱含み基調に変化はない。

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格7,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因国道背後の農家集落地域であり、旧鹿島鉄道線駅を中心とした地域である。外部需要がほとんどなく、地価は下落が続く。
地域要因の将来予測地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。需要者は地縁・血縁を有する者が中心であり、外部需要が期待しえないことから、地価は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は行方市全域である。需要者の中心は市内に地縁・血縁を有するものに限られ、外部需要はほとんど存しない。丘陵地が多く、地域内には土砂災害警戒区域が存する。行方市は人口減少、高齢化が目立ち、農業以外の産業が少ないことから宅地需要が極めて少ない。不動産取引が少ないこと、血縁者の取引が多いこと、規模が様々であるなどから市場における中心価格帯は判定しえない。
一般的要因人口減少率、高齢化率が県内でも上位であり、農業以外の産業も少ないため、不動産需要が低迷。地価の下落は今後も続くものと思料される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1471544
北緯 140度3725168

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県行方郡玉造町大字沖洲字西ノ下１５４番１茨城県行方市沖洲字西ノ下１５４番１

参考：近隣駅の地価相場

桃浦駅(地価相場 8,465円/㎡)小川高校下駅(地価相場 12,590円/㎡)八木蒔駅(地価相場 7,350円/㎡)常陸小川駅(地価相場 12,590円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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