地域要因

住環境、利便性が良好な住宅地域であり、一定数の需要が認めら、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

閑静な住環境を維持する住宅地域として熟成しているので今後も現状維持で推移すると予測される。守谷市との競合もあるが一定数の需要が見込めることから、近隣地価は堅調に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は当市内のほか隣接する守谷市で発生し、住環境の類似性が高い取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。また、周辺にはアパート等が散見される程度であり、主として戸建住宅地域として熟成されており、賃貸市場は形成されてないと判定した。したがって市場性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

熟成した区画整然とした住宅地域で需要は根強い傾向が見られたが、アピタ閉店が決定し地価は先行きやや弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

久保ケ丘地区では一部アパートが見られるが、全体的には戸建住宅地域で自己使用目的が主流となっている。また画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は守谷市の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等に変化は見られない。市内・守谷市でも優良住宅地の供給過剰傾向は続いているため、地域の相対的な競争力低下は続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己用住宅地の取引が支配的な地域である。戸建住宅の収益性は低いうえ、画地規模が小さく適正な経営規模を確保できないことから収益価格の試算は行い得なかった。比準価格の試算では、市内及び周辺自治体から信頼性が高い事例を収集できた。当該比準価格は、後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており妥当と認められる。よって価格の決定にあたっては比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

付近には商業施設が集積するが、通過交通量が多く土地価格に見合う収益性の確保が困難な地域であり、店舗の閉店・撤退等が多く見受けられる。

地域要因の将来予測

幹線国道に面し、ロードサイド型店舗が多く展開する商業地域として熟成している。付近で新たな商業施設の開店がみられ、当面地価は安定した傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

周辺市内の幹線道路沿いの取引事例を採用したが、十分に市場性を反映する比準価格が得られたものと思料する。また地域内は多様な店舗が見られるが、容積率を消化する建物等が主体でなく、かつ相当の駐車場を必要としているため、収益性は低いものと判断した。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量するほか代表標準地との均衡も十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

つくばエクスプレス沿線にあり、駅にも近い。守谷駅徒歩圏地域の土地需要は底堅く、一部高値の取引も散見される。

地域要因の将来予測

守谷駅徒歩圏の需要は底堅く、今後も需給傾向は安定的に推移すると予測する。また、周辺地域の区画整理事業が、近隣地域周辺の利便性及び相対的地位向上に好影響をもたらす可能性がある。

価格決定の理由

当地域（守谷駅徒歩圏の住宅地域）は一般住宅を中心に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。既存土地所有者が共同住宅を建築する場合が大半で賃貸経営を前提とした土地取得需要は弱く、土地取引では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるのが一般的である。よって比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地として熟成しており、立地的稀少性から高い良好価格帯での取引も散見されており、近隣地価は微増で推移した。

地域要因の将来予測

守谷駅東口に位置する将来性の富んだ商業地域であり松並地区等背後住宅地からの通行量増加が期待され、当該地域の発展性が期待される。取引数は少ないが潜在的な需要が認められ近隣地価は堅調推移が予測される。

価格決定の理由

守谷市内での取引発生が少なく、広域的類似地域内で発生した取引事例を採用したが、何れも商的類似性が認められ、近隣地域の特性が反映された価格が得られたと思料される。また地域内には店舗ビルが多数見られるが、容積消化率が低位に推移しており、賃貸市場の形成及び熟成は途上と判断される。以上から市場性の外、近隣地域の収益性も考慮した結果、比準価格を重視し収益価格を関連付け、近隣地域の将来性も考慮して、対象標準地の鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後状態が良好な路線商業地域であるが、周辺地域への顧客流出等が見られ、商勢低下が継続している。

地域要因の将来予測

北守谷地区内の路線商業地域として熟成しており、今後も概ね現状維持での推移と予測される。背後状態が良好であるが、他地域への顧客流出等商勢はやや低迷気味であり、近隣地価は弱含みでの推移と予測される。

価格決定の理由

比準価格は守谷市内に所在する類似性の高い取引事例を採用し試算されており、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。また近隣及び周辺地域内には自用店舗、住宅等も見られ賃貸市場の熟成化は途上の段階と思料される。よって比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらには代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

在来の一般住宅のほか農家住宅が標準的で家屋の疎密度はあまり高くなく、需要は限定的で地価はやや弱含みで推移。

地域要因の将来予測

農地が介在し宅地化の蓋然性に劣る戸建住宅地であり、当面現状に近いままで推移するものと予測する。需給状況等を踏まえ、地価は当面弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

在来の一般住宅や農家住宅が主体で形成された集落で自用目的での取引が中心となっている。また本集落では賃貸市場が未熟成でアパート等も稀であることから、収益価格の適用は断念した。比準価格は守谷市の調区内宅地に係る事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格である。よって比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。