茨城県つくばみらい市絹の台２丁目７番１(小絹駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,000円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市絹の台２丁目７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,000円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市絹の台２丁目７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市絹の台２丁目７番１
住居表示 
価格79,000円/㎡
交通施設、距離小絹、300m
地積1,030㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模の店舗等が見られる路線商業地域
前面道路の状況東25.0m国道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽場睦夫氏による調査レポート

不動産鑑定士羽場睦夫
価格79,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近には商業施設が集積するが、通過交通量が多く土地価格に見合う収益性の確保が困難な地域であり、店舗の閉店・撤退等が多く見受けられる。
地域要因の将来予測幹線国道に面し、ロードサイド型店舗が多く展開する商業地域として熟成している。付近で新たな商業施設の開店がみられ、当面地価は安定した傾向が続くと思料する。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市を含む茨城県南地域の幹線道路で形成された路線商業地域と判断される。主な需要者は同一需給圏内に存する店舗経営者が中心と考えられる。近隣及び周辺は多様な店舗が立地した集積度良好な地域要因を有し、類似した店舗も立地しており、繁華性は優る状況にある。したがって、地価は安定的に推移しているものと判断される。尚、商業地のため中心となる規模及び価格帯の把握は困難である。
一般的要因人口は増加傾向。経済誌発表の「成長力ランキング」で全国1位を獲得。TX周辺と旧来からの市街地の格差が鮮明となっている。

五木田裕一氏による調査レポート

不動産鑑定士五木田裕一
価格79,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。三方路に面しているため、中間画地と比較するとやや高い競争力を有していると思量する。
地域要因国道に面した路線商業地域であり、新たな商業施設の開店がみられた。しかし通過交通が多く、集客力が高い地域とは言えない。
地域要因の将来予測幹線国道に面し路線型店舗が多く、展開する商業地域として熟成している。付近で新たな商業施設の開店がみられたが地域経済回復の足取りは鈍く、当面地価は緩やかな下落傾向が続くと思量する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね県南部∼南西部に位置する商業地域全域と判定した。需要者は資金力がある地元の商業資本や全国展開する商業資本等が考えられる。国道に面し高速道路のICにも近く、路線商業地域として熟成しつつある。通過交通も多く、商業背後地の広域化も相まって短期間での収益性の回復は難しいとみられる反面、新たな店舗の開店があるなど、地域に活性化の動きもある。中心となる価格帯は23∼28万円／坪と思われ、現状を維持している。
一般的要因市全体として人口は増加傾向にあるものの一部の地域に偏っている。高齢化の進行、消費行動の多様性等から収益性の向上は困難であると思量する。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9789538
北緯 139度9820531

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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