地域要因

住宅地域としての性格を強めている住工混在地域であり、需給動向に影響を与えるような特段の要因変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場と住宅の混在する地域であるが、住宅供給も増えつつあり、今後は住宅地域としての性格を強めていくものと思料される。住環境のやや劣る地域であり、地価は当面弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は中規模の一般住宅や中小工場が混在する地域となっており、周囲にアパート等は見られるものの賃貸建物の建築を目的とした土地取引はほとんどなく、自己使用目的が取引の中心である。よって、戸建住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額の関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる

地域要因の将来予測

近隣地域は農地が多く残る中、住宅地域としての熟成度を増しつつある地域であるが、利便性、住環境にやや劣る地域であり、当面弱含みの傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心である。一部にアパート等は見られるものの旧来の地主による有効利用目的のものが多く、賃貸収益を目的とする土地取引は少ない。従って、一般住宅地の取引に基づく比準価格を重視し、相対的に規範性の劣る収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。最寄駅から徒歩圏であることからアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

栢山駅近くの商業地域であるが、繁華性及び商業集積度はいずれも低い。地域的特性に特段変動はなく、地価は依然として下落が継続している。

地域要因の将来予測

小売店舗等を中心とした駅近の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。栢山駅近くに位置するため稀少性を有するものの繁華性や店舗等の集積度は低く、需要及び地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等に存する商住混在地の取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。近隣地域は小売店舗等が主体の商業地域だが、収益性が低いため投資目的の需要は乏しく、自己利用目的の取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い住宅地域である。周辺には賃貸マンション、アパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大雄山駅に近い住宅地域であり、実需による需給動向も見られるものの、利便性や住環境等が劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域内においては、投資目的としての収益性よりも居住の快適性や利便性を優先する地域であり、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっているため、地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

地域要因

大雄山駅徒歩圏の住宅地域であり、実需による需給動向も見られるものの、利便性や住環境等が劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、低層住宅を主体とした居住の快適性や周辺の住環境等を優先する地域であるので、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

地域要因

大雄山駅から徒歩圏に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の空閑地も残る中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要は弱く地価は下落している。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅のほかに空地が見られる分譲住宅地域で自用の戸建住宅が中心でアパート等の賃貸需要は少なく土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌し、更に単価と総額の関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家住宅等が建ち並ぶ農家住宅地域であり、不動産の需給動向は低迷し、交通接近性や利便性も劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ農家住宅地域であり、周辺の農地・低未利用地等が徐々に転用されていくことが期待されるが、当面、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は農家住宅等を主体とした地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっており、住環境や生活利便性等を優先する地域であるので、収益物件は少なく、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難であることから収益還元法は採用せず、市場性等を十分反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡も十分考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。