地域要因

周辺に農地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域であり、郊外で利便性が劣るため需要は低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅が多く見られる既成住宅地域で、自用の建物がほとんどであり、賃貸市場は成立しておらず、適正な賃料を見出すことは困難であるため収益価格は試算できなかった。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、北側に位置する区画整理済の住宅地域と比較して、街路条件・環境条件が劣り、選好性の程度も低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では自己使用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念して、比準価格のみを試算した。比準価格は、会津美里町内で実際に成立した既成住宅地の取引事例に基づいて導出されており、その信頼性は高く、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映したものである。以上の検討から、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

基盤となる伝統工芸分野の景況は弱く、新規進出企業の裾野の広がりも未知数であり、本格的な需要回復には至っていない。

地域要因の将来予測

地場産業である漆器関連工場が立地する工場地として推移している。漆器業の低迷から需要は停滞しているが、長期間の地価下落により底値圏となっており、地価も横ばい状態にある。

価格決定の理由

会津地方圏において、賃貸経営を目的とする工場地は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であり賃貸工場の事例は乏しい。適切な賃料水準の把握もできないため、収益価格は算定しない。自用目的の取引が中心となる工場地の特性を踏まえ、市場の実態を反映して実証的な比準価格を標準とし、会津圏内の製造業等を取り巻く経済環境等についても勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

本郷地区の中心部に位置する住宅地域。街路条件の良好な住宅地への選好性が優る中、細街路の多い近隣地域の競争力の程度は低下傾向が進んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では自己使用目的での取引が中心で、賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算は断念して、比準価格のみを試算した。比準価格は、会津美里町内で実際に成立した既成住宅地の取引事例に基づいて導出されており、その信頼性は高く、同一需給圏内の類似不動産の需給関係を適切に反映したものである。以上の検討から、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昨年神明通り商店街の古いアーケードが撤去され、H28年末までに新しいものに建て替えられる予定である。

地域要因の将来予測

大型店撤退等の影響により、神明通り商店街も変化を余儀なくされているが、今後も会津地方の中心商業地域として、現状を維持してゆくものと予測される。商業地の地価は現在安定しているが、今後は不透明である。

価格決定の理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きはほとんど見られず、また、投下資本に見合った賃料も徴収されていない。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最近周辺の田地が宅地開発される等、残存農地等の宅地化が漸次進行している。

地域要因の将来予測

開発時期のやや古い郊外の住宅地域であり、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること、及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、会津若松市内の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農業従事者の高齢化や後継者不足等による離農は、供給増加させる一方で、新規宅地需要は減退している。地域要因に特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の農家集落地域で、農業従事者の高齢化、農業人口の減少等により、宅地の有効需要は減退傾向が続いている。環境形成に特段の変動要因はなく、現状を維持しながら、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の農家集落に存する取引事例から広域的に試算したもので実証的な価格である。市街化調整区域内で、賃貸市場が成立していない為、収益価格の試算は断念した。農家集落の規範性高い取引が少なく、隣接する会津若松市内の事例も採用したが、それぞれ信頼性の高い取引事例で、同一需給圏内の代替競合不動産の需給関係を適切に反映している。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道118号若松西バイパス沿いに、商業施設が漸次開業しており、路線商業地域として競争力を高めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近郊の路線商業地域であり、地主が貸し店舗を建築したり、借地上に貸し店舗等を建築する動きはあるが、更地を取得してまで賃貸用建物を建築する者は少ない。また、投下資本に見合った賃料は徴収されていないことから、収益価格の説得力は高くない。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地南東部、小規模開発の集積より形成された住宅地域である。小学校・ヨークベニマル等商業施設に近く利便性良好で、分譲住宅地の需要は高い。

地域要因の将来予測

小学校に近く、近接する幹線道路沿いに路線商業地域が形成されており、利便性良好な住宅地域である。最近の地域経済の回復傾向により土地需要も堅調で、地価水準は僅かながら上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

代替・競争関係にある市街地南東部の類似地域から取引事例を収集し、信頼性の高い比準価格を求めることができた。一方、宅地規模から標準的なアパートの建築を想定することができず収益価格は試算できなかった。対象標準地が所在する戸建住宅地域では生活利便性・居住快適性を主要な指標として地価水準が形成されると考えられる。よって、本件では不動産市場で発生した取引事例より試算した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。