福島県大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外(門田駅・会津本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


5,410円

2017年01月01日に行った福島県大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,410円/㎡としました。

福島県大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福島県大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外
住居表示 
価格5,410円/㎡
交通施設、距離会津本郷、4,500m
地積386㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地に囲まれた中規模住宅の多い住宅地域
前面道路の状況南5.0m町道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田英之氏による調査レポート

不動産鑑定士石田英之
価格5,410円/㎡
個別的要因農家集落地域におけるほぼ標準的な画地で、優劣・競争力の程度に変動はない。
地域要因農業従事者の高齢化や後継者不足等による離農は、供給増加させる一方で、新規宅地需要は減退している。地域要因に特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域の農家集落地域で、農業従事者の高齢化、農業人口の減少等により、宅地の有効需要は減退傾向が続いている。環境形成に特段の変動要因はなく、現状を維持しながら、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は会津美里町及び周辺市町村の農家集落の圏域。特に市街化調整区域所在の不動産と代替性が強い。需要者の中心は圏内に居住する当該地域に地縁を有する農家やその親族にほぼ限定され、圏外からの流入は少ない。農業人口の減少・高齢化等を背景とする離農は供給増加に繋がるものの、新規宅地需要は少ない。土地取引は極めて低調で、顕在化する事例の中には取引事情を有するものも多い。需要の中心としては土地のみで500万円以内と思料する。
一般的要因人口は県平均を上回る減少傾向にあり、高齢化率も県平均より高い。宅地取引は震災前から低調で、需要の減退傾向が続き不動産市場は弱含んでいる。

小椋満幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小椋満幸
価格5,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模が大きい農家集落地域にあって、南側接道・角地の個別的要因は選好性に影響を及ぼさない。
地域要因周囲に農地が広がる本郷地区郊外の農家集落地域である。農業従事者の減少・後継者難等、農業に関する環境は厳しく、宅地需要は減少している。
地域要因の将来予測都市計画上の市街化調整区域内の農家集落地域であり、人口減少のほか農業従事者の高齢化・後継者難等、宅地需要にマイナス要因が多く地価の下落傾向は続くが、地価水準が低位なため小幅な下落で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、会津美里町内及び隣接する市町村の農家集落地域の範囲。主な需要者は町内の村落地域居住者及び当該地域に地縁・血縁を有する農業従事者等であり、これら以外の需要者は例外的と思われる。離農・相続等を原因とする供給要因が存する一方で、農業従事者の高齢化・後継者難、さらに町自体の過疎化等を背景に村落地域における宅地需要は限定的である。土地取引自体が少なく、取引価格・土地の規模等は様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因震災からの復興及び地域おこしの各種事業・イベント等の効果により地域経済は活気を取り戻しつつあり、土地需要も回復のきざしが見える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4324997
北緯 139度8755117

参考：該当物件周辺マップ

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福島県大沼郡会津美里町大字福重岡字桜ノ下甲９９５番１外福島県大沼郡会津美里町福重岡字桜ノ下甲９９５番１外

参考：近隣駅の地価相場

門田駅(地価相場 16,500円/㎡)会津本郷駅(地価相場 16,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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