地域要因

郊外型大型店舗への顧客流出により空洞化が進行し、不動産需要は低調に推移している。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧来からの自用の店舗等が大半を占める近隣型商業地域で、市内の類似商業地の取引から求めた比準価格は現実の市場実態を反映しており説得力が高い。一方、当地域は自用の店舗が大半で、空洞化の進行等も相まって賃料水準として適正なものが見い出しにくい状況にあることから、収益価格は相対的な信頼性に乏しいと判断する。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域での新興住宅地分譲の影響もあって、需要は低調である。

地域要因の将来予測

当該地域内に格別の変動要因はないが、当市の人口減少傾向を反映して地域の衰退が懸念される。周辺地域での新興住宅地分譲の影響もあって、需要は低調で、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした地域で、アパート等も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

若柳地区中心市街地の空洞化が進行して人口減少が続き、地域活性化に向けた動きも乏しいことから、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

格別の変動要因は無く、郊外の住宅地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、地域経済の低迷等の要因により住宅地の需要は低調であることから、地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅及び農家住宅が混在するなか農地が介在する地域であり、アパート等はほとんど見られず賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算できなかった。主たる需要者は、自らの居宅の用に供する個人等が中心であり、取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR駅前に位置するものの、繁華性の乏しい旧来からの商業地で、空き店舗も多く、地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

繁華性の乏しい旧来からの商業地域で、撤退する店舗が認められる一方で新規出店は期待できず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

JR駅に近い旧来からの商業地であるが、自己所有の建物を中心とする個人事業者が多いため、賃貸需要及び供給が乏しく、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある多数の取引事例をもとに適切に補修正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧石越町地区の農家集落地域で過疎化・高齢化が進む。地域内の需要と供給はともに少ない状況が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅が多い集落地域で、震災後の被災者による住宅移転の影響も見られない。当面は現状のまま推移し、地価水準も横這い基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は皆無であり、取引が行われる場合は自己使用目的が支配的で賃貸市場が形成されてないため、収益価格は試算できない。登米市旧石越町地区での住宅地取引では、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので、現今の市場性を十分に反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅に近いものの、人口流入の乏しい既成住宅地域で、依然として地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、地域経済の衰退及び過疎化の進行により、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅を主体とする住宅地域で、アパート等の賃貸用不動産は認められず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある取引事例をもとに適切に補修正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。