宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外(石越駅・荒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
15,700円
2017年01月01日に行った宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 15,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石越、270m |
| 地積 | 496㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南14.0m県道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮本一輝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本一輝 |
|---|---|
| 価格 | 15,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地としての効用は認められず、変動状況としては特段の要因はない。 |
| 地域要因 | JR駅前に位置するものの、繁華性の乏しい旧来からの商業地で、空き店舗も多く、地価の下落傾向が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 繁華性の乏しい旧来からの商業地域で、撤退する店舗が認められる一方で新規出店は期待できず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は登米市内及び隣接の栗原市若柳地区の商業地域の存する範囲と判定した。需要者の中心は個人事業者及び地元零細企業となっている。空洞化が深刻な旧来からの商業地域で、閉店を余儀なくされる店舗も多く、店舗需要は減退の一途を辿っており、住宅地同様、地価下落に歯止めがかかっていない。不動産取引が極めて少なく、また、商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 需要の優る市中心部のメインストリートの商業地と需要の劣る他のエリアの商業地との二極化傾向が一段と進んでいる。 |
髙森幹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙森幹雄 |
|---|---|
| 価格 | 15,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型量販店があり、一定の顧客定着が認められるが、既存店舗の商況は低迷している。被災者流入は旧迫町周辺に限定され、商況改善は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 大型量販店も見られるが、小規模店舗が多く商況は低迷気味で、当面は現状のまま推移するものと予測する。旧迫町中心部から遠く、沿岸部被災者流入の影響は見られず、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は登米市内の各所に形成された商業地域で、栗原市若柳町地区の一部を含む。需要者は圏内に地縁性を有する個人事業者、中小法人がほとんどである。郊外大型店舗の集積する旧迫町佐沼地区等への顧客流出が顕著で、商況は低迷し、需要は低調である。取引はほとんどなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 東日本大震災後は、中心市街地を主とする利便性の高い地域が上昇する一方で、郊外部の過疎地域の地価は低迷する等、二極化傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度7682297 北緯 141度1582953 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県登米郡石越町北郷字小谷地１６６番２宮城県登米郡石越町南郷字舘前１８番２４宮城県登米郡石越町南郷字小谷地前２３０番４外宮城県登米市豊里町下古屋３２番宮城県登米市石越町北郷字小谷地９７番１宮城県登米市石越町南郷字舘前１８番２４宮城県登米市中田町石森字野元６７番６外
参考：近隣駅の地価相場
石越駅(地価相場 15,700円/㎡)荒町駅(地価相場 14,200円/㎡)若柳駅(地価相場 14,200円/㎡)油島駅(地価相場 12,535円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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