地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、駅近接で利便性が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるが、当該地域においては収益性を重視して市場が形成されるほど商業事業者向けの賃貸市場は形成されていないため、収益価格は低めで相対的に限界がある。自用の小規模店舗、事務所ビル及びマンション用地の取引が中心であることから、取引事例から求めた比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、市場動向等を考慮し鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

当該地域は、地下鉄北24条駅に近接する共同住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。北区では相対的に交通接近条件が優れる地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う個人投資家及び法人であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は相対的に劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

伏古地区の住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないことから、地価水準も安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

伏古地区の住宅地域であり、地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらず、当分の間は現状のまま推移するものと予測され、地価水準も概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場価値を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は投資採算性を示す価格と思料するが、賃料が地価に見合う水準からやや乖離しているため、やや低く試算された。よって、本件においては、より信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に調整し、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄徒歩圏で収益物件、マンション用地に対する需要も強く地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の混在住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく今後も同様に推移するものと予測する。都心部寄りの住宅地域であり、需要は堅調で地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多く事務所等も混在する地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域であり、住宅地の需要が増加していることから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内の共同住宅の多い中に一般住宅も見られる住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測する。利便性の良好な地域であることから、地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

地下鉄徒歩可能圏内であり、交通利便性が良い地域であることから、共同住宅がやや多い中に一般住宅も建つ地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに求められた。貸家建付地の取引もあるが、自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅徒歩圏の地域であるため、賃貸マンション等の収益物件への需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う投資家であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一方で、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益価格の精度は若干劣ると判断した。本件は市場性を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅近接、都心にも比較的近い立地性から、マンション需要が底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄徒歩圏の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、特に変動要因は見られず現状維持で推移と予測。地下鉄駅近接の地域であり、マンション用地を中心に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は地下鉄北18条駅に近接する商業地域である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算されたのはやむを得ないと判断される。需要者の多くは事業性から意思決定を行う法人と思われ、一般的地価水準を指標に市場に参加するものと思われる。試算価格の調整は地域的特性を考慮して、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。