地域要因

古くからの既成住宅地域で地縁性が強く、かつ、周辺の街路条件も劣るため、地価は、依然下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺は、戸建住宅が大半で、漁業関係者住宅、店舗併用住宅等が散見される程度で、自己使用目的の取引でほぼ純化されており、賃貸市場がほぼ存在しないため、収益価格は非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、単価と総額の関連にも留意し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南海多奈川線沿線の既成住宅地で、都心接近性や利便性に劣ることから、有効需要は乏しく、地価の下落傾向が継続。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の既成住宅地域として推移するものと予測する。駅徒歩圏に位置するが、圏外からの積極的な転入は見込まれず、地価水準は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、周辺の公示価格との均衡も検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域については自己使用が中心の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

最寄り駅はおおむね徒歩圏内にあるが、都心への接近性にやや難点があるため、地価は若干の下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、信頼性が高い5事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高いと判断した。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿岸部における津波懸念の影響は和らいだが、圏外からの流入は見込めないなど、需要は弱く、地価は継続して下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は漁家住宅、一般住宅が存する住宅地域である。戸建の賃貸市場は無く、需要者は自用目的を主とすることから、取引事例比較法のみを適用し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係にある事例を収集し、各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、また需要者の行動を反映した説得力がある価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を与える変動は見られない。地価は引き続き下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は多奈川駅西方に位置する低層戸建住宅が連担する戸建住宅地域であり、周辺にはアパート等はなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は非適用とする。一方、取引事例については対象不動産と代替競争関係にある多数の信頼性の高い事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定を行わず、市場性を反映した客観性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連及び代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅に徒歩圏内の丘陵地の区画整然とした住宅団地で、大きな地域要因の変動はないが、地勢の点で需要が弱く、地価は継続して下落傾向にある。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地内にある中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の不動産市場における取引実例により求められた実証的な価格といえる。なお、収益還元法は対象不動産が第一種低層住居専用地域内にあり、賃貸市場がないため適用を断念した。原価法は対象不動産が既成市街地に存するため適用できなかった。以上より、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特急停車駅徒歩圏の利便性、良好な居住環境から、町内上位の住宅地であるが、人口の減少による供給過剰のため、地価は、若干の下落を示している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、特急停車駅徒歩圏の既成の戸建住宅地域である。地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま推移していくものと判断される。地価は、需給の飽和感から若干の下落で推移している。

価格決定の理由

本件では、戸建住宅の賃貸市場はほぼないと判断されることから、収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算を行った。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例について適正に要因比較及び補修正を行って求められており、市場実態を反映した実証的な価格である。以上より、本件においては信頼性の高い比準価格を標準として、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は古くからの既成住宅地で、需要は限定的なため、地価水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、概ね現状のまま推移していくものと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は淡輪駅から徒歩圏に存する既成住宅地で、中規模の低層戸建住宅が多い地域であり、賃貸マンション等は希少で賃貸市場がないため収益価格の算定を断念した。一方、取引事例については対象不動産と代替競争関係にある事例を収集し、要因比較も適正に行われている。以上により、市場性を反映した比準価格を中心に、単価と総額の関連にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地との均衡も得ており妥当である。

地域要因

既成住宅地域で大きな変化は無いが、立地条件、災害リスク等より圏外からの流入はほぼ無いなど、地価は継続して下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は開発された住宅団地内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場は無いと判断されることから、取引事例比較法のみを適用する。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、また各種補修正も適正であるなど規範性の高い価格である。また需要者は自用目的での取引が主であることから、市場実態を反映した比準価格の説得力は高い。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新興の未成熟な住宅団地であるため相対的な競争力に劣るなど、需給動向は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、新興の未成熟な中規模一般住宅地域であり、短期的には特に変動要因は見られない。ただし、中長期的には宅地分譲が進捗し住宅地として成熟していくものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域は一般戸建住宅を中心とする新興の住宅地域である。主な需要者は自用目的での取引を行うことから、取引事例比較法を適用して試算を行う。なお、戸建の賃貸市場は無いことから収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、また各補修正も適正に行われているなど規範性の高い価格である。これらより、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。