地域要因

最寄駅から距離のある農家集落地域であり、利便性に劣りかつ地縁性も強いことから需要は限定的で、地価は、長期的に弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件近隣地域は、利便性の劣る農家住宅の多い市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場は存在しないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例について適正に要因比較及び補修正を行って求められており、市場実態を反映した実証的な価格である。以上より、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南海多奈川線沿線の既成住宅地で、都心接近性や利便性に劣ることから、有効需要は乏しく、地価の下落傾向が継続。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の既成住宅地域として推移するものと予測する。駅徒歩圏に位置するが、圏外からの積極的な転入は見込まれず、地価水準は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、周辺の公示価格との均衡も検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域については自己使用が中心の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

沿岸部における津波懸念の影響は和らいだが、圏外からの流入は見込めないなど、需要は弱く、地価は継続して下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は漁家住宅、一般住宅が存する住宅地域である。戸建の賃貸市場は無く、需要者は自用目的を主とすることから、取引事例比較法のみを適用し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内に存する代替・競争関係にある事例を収集し、各補修正も適正に行われているなど規範性が高く、また需要者の行動を反映した説得力がある価格である。これらより、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を与える変動は見られない。地価は引き続き下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は多奈川駅西方に位置する低層戸建住宅が連担する戸建住宅地域であり、周辺にはアパート等はなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は非適用とする。一方、取引事例については対象不動産と代替競争関係にある多数の信頼性の高い事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定を行わず、市場性を反映した客観性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連及び代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域で地縁性が強く、かつ、周辺の街路条件も劣るため、地価は、依然下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺は、戸建住宅が大半で、漁業関係者住宅、店舗併用住宅等が散見される程度で、自己使用目的の取引でほぼ純化されており、賃貸市場がほぼ存在しないため、収益価格は非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、単価と総額の関連にも留意し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅はおおむね徒歩圏内にあるが、都心への接近性にやや難点があるため、地価は若干の下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、信頼性が高い5事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高いと判断した。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅に徒歩圏内の丘陵地の区画整然とした住宅団地で、大きな地域要因の変動はないが、地勢の点で需要が弱く、地価は継続して下落傾向にある。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地内にある中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建の住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の不動産市場における取引実例により求められた実証的な価格といえる。なお、収益還元法は対象不動産が第一種低層住居専用地域内にあり、賃貸市場がないため適用を断念した。原価法は対象不動産が既成市街地に存するため適用できなかった。以上より、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市北部地域での大規模分譲住宅地や小規模分譲住宅地の供給過剰感もあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅等が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も地域要因は安定的と予測されるが、やや選好性が劣り、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、ほとんどが自用目的の取引の地域であり、また標準地の画地規模から共同住宅の建築を想定することが非現実的であることから、収益価格は求められなかった。よって市場の実態を反映した実証的で説得性の高い比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通量の多い路線商業地域であるが、繁華性がやや劣ることから、需要はやや弱含みとなっている。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が混在する路線商業地域であり、地域要因に変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は店舗、営業所等が混在する路線商業地域で、国道沿いに存するが自用目的での取引が中心となっているため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。