地域要因

地域要因に特別の変動はない。駅に近い既成の中規模住宅団地であり、一定の土地需要は認められる。

地域要因の将来予測

空地は残るものの戸建住宅主体の住宅団地として概ね熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測するが、新興住宅地域等との比較において、住宅地域としての相対的地位は低下傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

自己利用の戸建住宅を主体とする熟成した住宅団地に存し、画地規模の面からも一般的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、代替競争関係が強い住宅団地内に存する取引事例を中心として試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には農地、山林が見られる農家集落的な要素が強い住宅地域であり、土地利用に変化はなく、需要は弱い。

地域要因の将来予測

周辺には農地、山林が広がる農家集落的な要素が見られる住宅地域で、土地利用の変化は認められず、現状の状態で推移するものと予測する。また、需要が弱く地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には農地等が見られる農家集落的な要素が強い住宅地域として、自己使用目的の取引がほとんどで、共同住宅等の賃貸物件は認められず、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は市場における取引は少ないものの、類似地域等に所在する信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要者の選好性が低いため、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

海岸部の既成住宅地域で、津波懸念は依然根強く、需要は減少の一途である。付近では空家や売物件看板も多く見られ、地価水準は当面下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 沿岸部の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、伊勢市の住宅地域に存する規範性の高い事例を適正に比準し、沿岸部の市場特性を十分反映した価格が求められたと判断される。一方、収益還元法は、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。臨海部に近い農家住宅を主体とする地域であり、土地利用の変化は乏しく、高齢化が進行している。

地域要因の将来予測

農家住宅地域として熟成しており、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、高齢化等に伴う土地需要の減退により、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

農家住宅を主体とする地域であり、共同住宅等の賃貸需要はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、明和町内の取引事例は不足したものの、規範性が高い農家住宅地の取引事例を広域的に収集して試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地域で、周辺市町等からの転入は限られているという状況にあって、宅地需要は低く、地価動向としては、下落傾向が続いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の住宅地域で、賃貸需要が相当低い地域であるため、原価法とともに収益還元法も適用することができなかった。取引事例比較法による比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きがやや大きかったものの、比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって一応市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

同一路線沿いに食品スーパーを核とする複合商業店舗が建設中であるが、近隣地域への波及効果は期待できない。

地域要因の将来予測

やや繁華性を欠くものの、県道沿いの路線商業地域として概ね熟成しており、現状維持で推移するものと予測するが、同一路線沿いに複合商業店舗ができるため、商業地域としての相対的地位の低下が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性が高い商業地の取引事例を広域的に収集し、比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、当該地域周辺では賃貸店舗等も見られるが、収益物件を新築する場合の投資効率は非常に悪く、賃貸建物の建築を前提とした土地取引はほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前にビジネスホテルが平成28年11月にオープンし、集客が期待出来る。

地域要因の将来予測

外宮参道沿いの商業地域で、参拝客数の増加、ホテルのオープン等により集客が期待でき、当面地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は比較的繁華な商業地域であるが、参拝客向けの低層の小売店舗等が中心となっており、自己使用目的の取引が中心である。貸事務所等もみられるが、収益価格は元本価値に見合った賃料を収受することができないことなどから低位に試算された。現実の市場動向を反映した信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。