三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８(明星駅・明野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
25,000円
2017年01月01日に行った三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県多気郡明和町大字明星字小迫間２５３９番３８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 25,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 明星、1,000m |
| 地積 | 184㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木守氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木守 |
|---|---|
| 価格 | 25,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特別の変動はない。駅に近い既成の中規模住宅団地であり、一定の土地需要は認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 空地は残るものの戸建住宅主体の住宅団地として概ね熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測するが、新興住宅地域等との比較において、住宅地域としての相対的地位は低下傾向で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は周辺の既成住宅団地を中心とする明和町及び隣接市町内の住宅地域。需要者は同一需給圏内の個人が主である。同一需給圏には小・中規模の住宅団地が多く存在するが、新規の分譲団地に対する選好性が強く、古い住宅団地の土地需要は限定的となっている。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、既成団地で180㎡程度の場合、概ね400万円∼500万円の範囲と判断する。 |
| 一般的要因 | 当町は隣接市のベッドタウンとしての機能を有し、環境の優る地域では宅地開発も増加傾向にあるが、全般的な土地需要には改善が見られない。 |
駒田真人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 駒田真人 |
|---|---|
| 価格 | 25,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 明星駅背後の古くからの住宅団地であり、空地も残る状態で土地利用に変動はない。周辺の小規模開発団地との競合もあるため、地価は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 明星駅に近い旧来からの住宅団地で、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測する。一方で、周辺地域には小規模開発地も多く見られ、近隣地域のような古い団地は需要が少なく地価は下落傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、明和町及びその周辺市町の住宅地域。需要者は明和町内やその周辺の居住者が中心である。明星駅に近く利便性は良い地域であるが、開発後40年以上を経た古い住宅団地であるため、周辺の比較的新興の小規模開発の売物件も値下がりしている中で、価格競争力は相対的に弱い。土地は500万円前後を中心とする。新築の戸建物件は概ね2000万円台程度が一応の目安とみられる。 |
| 一般的要因 | 伊勢松阪両市のベッドタウンの位置づけから、役場周辺の宅地開発は活発である。その他の既存住宅地や商業地域の地価は全般的な下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5322564 北緯 136度645925 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県度会郡小俣町明野４７６番１０三重県多気郡明和町大字明星字蘓生々々２０１９番三重県多気郡明和町大字平尾字野田４８１番６
参考：近隣駅の地価相場
明星駅(地価相場 24,900円/㎡)明野駅(地価相場 35,350円/㎡)斎宮駅(地価相場 20,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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