地域要因

現況のまま推移していくと思われるが、農業衰退傾向の中、地価は弱含みで推移すると予測する。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

 上記のとおりの市場特性であり、収益還元法は適用せず比準価格のみを求めた。市街化調整区域でかつ旧集落地域では取引が少ないため事例の規範性の問題はあるが、査定価格のうち概ね均衡した中間値から求めたもので、事情が含まれがちな市場特性の問題もクリアできたと判断する。さらに上記の地域動向や市場における総額面での検討、類似の下記標準地との均衡の検討等の結果、上記比準価格の水準は妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。将来的には上記のとおり。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のとおり地域の競争力は低下しており、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

 本件比準価格は、今回は町内での取引で比準が行えた。妥当な範囲の修補性、地域要因格差で均衡した値が得られており、説得力は一定以上ある。収益価格は後述の理由で求めなかったが、対象地域では自ら居住するための需要が主で、価格決定の過程では市場での取引価格から求めた比準価格が指標となる地域である。本件では上記の地域動向や総額面の検討、下記代表標準地からの検討等も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。不動産の流通はほぼ同一地域内に限定されており、不動産の需要は低い。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅等が多い、古くからの既成住宅地域である。今後とも地域要因に及ぼす特段の影響は認めらず、現況の状況のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

取引事例は自己所有目的の類似地域内の事例を採用して比準価格を査定し、規範性、市場動向性の高い価格となっている。近隣地域は中小規模の既成住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほぼ皆無の状況にある。また、その周辺地域においても、単身向けや家族向けの共同住宅は存在しない。従って本件では、収益還元法の適用は見送り、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

観光客誘致のためのイベントや街づくり活動も盛んであるが、地場産業である中小の製薬業の衰退傾向には抗しがたいものがあり、市場は上向かない。

地域要因の将来予測

対象地域を変貌させるような要因は特に存せず、現況のまま推移していくと予測する。下記地域要因のような状況から、当面は地価下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

 本件比準価格は、今回は町内での取引で比準が行えた。妥当な範囲の修補性、地域要因格差で均衡した値が得られており、説得力は一定以上ある。収益価格は後述の理由で求めなかったが、対象地域では自ら居住するための需要が主で、価格決定の過程では市場での取引価格から求めた比準価格が指標となる地域である。本件では上記の地域動向や総額面の検討等も踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は市街化調整区域内の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は現下の地域動向及び経済情勢等から、今後も下落傾向で推移するものと考える。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。標準地は一定の画地規模を有するが、近隣地域及びその周辺において賃貸市場が未成熟で、その需要は極めて少ないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心に店舗等も混在する既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅を中心に店舗等も混在する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準については依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、一般住宅を中心に、店舗等が一部混在している既成住宅地域で、自用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅を主とする住宅地域として熟成してきた。駅に近い住宅地で、不動産の供給は少なく、地価は底打ちした。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一受給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は生活快適性が重要視される戸建住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、収益性を目的とした賃貸市場は未成熟な不動産市場であり、収益価格の試算は断念した。従って、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模建売一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動はなく、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後もほぼ現状を維持して推移すると判断される。地価は現下の地域動向等から、依然下落基調にあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半となっており、賃貸市場が未成熟な住宅地域であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大規模開発された住宅団地内の商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価も安定している。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の商業地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因も見られず、今後も現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模な住宅団地内の居住者を対象とした近隣商業地域である。賃貸需要の低下、建築コストの上昇等の影響で、収益価格はやや低位に求められた。本来収益価格を重視すべきではあるが、繁華性はそれほど高くなく、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等からも規範性にやや劣る。したがって、本件においては、収益価格は参考にとどめ、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境の良好な住宅団地であるが、最寄駅からやや遠いために不便であるうえ、画地規模が大きく総額も嵩むことから、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変動はないものと思料され、当面の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。収益物件としては、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度で、十分な賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しない。居住快適性や利便性が重視される地域であり、売買市場においては自己使用目的での取引が支配的なことから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。