地域要因

調整区域内にある旧集落的住宅地域で、需要者は血縁、地縁を有する者にほぼ限られ需要は弱い。地価は依然として下落傾向にて推移してきた。

地域要因の将来予測

市街化調整区域にある地縁的選好性の強い農家集落的色彩の残る住宅地域で、地域の状況はここ当分大きな変化はないと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は弱いながらも下落傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の近隣地域は市街化調整区域であり、自己使用目的の取引が支配的である。賃貸市場は未成熟で収益目的の取引は皆無、かつ、行政条件の点から収益想定を行い難く、収益価格は試算しなかった。このため、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を信頼性の高いものとして標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、需要に強さは見られず住宅地の地価はやや弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察され無いので、今後とも現状及び同市住宅地としての地位が維持されるものと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は微弱ながらも下落傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、このような不動産市場の参加者は、居住快適性や類似物件の取引動向を参考に取引の意思決定を行うのが通常である。又、収益還元法に関しては、賃貸市場が未成熟なこと及び地積の点で賃貸用不動産の建築を想定する事が困難なことから、適用は断念した。よって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、信頼できる取引事例により求められた比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅地域として成熟しており、地域要因の変動は特段認められないものの、需要はやや弱含みで、地価は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、当面は現在の住環境を維持したまま推移するものと予測する。今後については、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は自己使用中心の戸建住宅地域であり、民間の賃貸住宅が殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となっているものと判断される。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い既存の住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、徒歩圏外に位置し外部からの移住も少なく、需給は持続的に衰退している。

地域要因の将来予測

中規模住宅等が多い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動がないことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

徒歩圏外の中小規模住宅地域で、戸建住宅を中心に賃貸マンションも介在するが、自用目的の取引が殆どなため収益性は低く賃貸市場は未熟である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模工場が建ち並ぶ工業地域として熟成しているが、依然として中小企業の設備投資意欲は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中小規模工場や倉庫が多く見られる工業地域に存して、取引は自己業務用目的が中心であることから、同一需給圏内の工業地の取引事例より試算した比準価格は、市場の実態を反映して説得力がある。一方、収益価格は、当該地域は賃貸市場が未成熟で、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格の信頼性は低い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、利便性は良いものの、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅等が建ち並ぶ一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するが、低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、自己所有の戸建住宅の多い住宅地域で、このような住宅地の現実の市場での取引は、収益性は考慮されず、類似物件の取引価格を指標として売買されることが一般的であるため、また、賃貸市場が未熟で十分な賃料水準も形成されていないため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から比較的名声の高い住宅地域で、地域要因の変動は認められないものの、地価は概ね横這い∼弱含みの状態にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から名声の高い住宅地域として成熟し、当面は現在と同様の状況にて推移すると予測する。今後は、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね横這い∼やや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は自己使用中心の戸建住宅地域に存し、一部賃貸物件も見られるものの事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となるものと把握される。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、指定基準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工場等が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られない。需要は依然限定的であるが、底値感もある。

地域要因の将来予測

価格に影響を与える地域要因の変動は認められず、現状のまま推移すると予測する。市域中小企業の収益に大幅な改善はなく、地価水準は緩やかな下落から横這いの傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏を広域的に捉えて収集し適切な補修正を行って求めた。収益価格は相対的に低く試算された。当該地域は工業団地であり取引しては自らが工場、倉庫として利用するものが主である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、市中心部から遠く選好性も低いため、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

小規模住宅等が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。中心部から外れた立地環境にあり、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、収益物件は少なく賃貸市場は未熟である上、賃貸共同住宅を想定することが困難な敷地規模であるため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、交通利便性がやや劣ることから潜在的に需要が弱く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、利便性がやや劣る地域であることから住宅地としての需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅も散見されるが、快適性を重視した自用目的の取引が支配的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、さらに、地積が小さく事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

中規模住宅等が多い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動がないことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、共同住宅等の収益物件の利用や戸建住宅としての貸家物件はなく賃貸市場は未熟であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。