地域要因

古くからの住宅団地であり、鉄道駅、スーパー等に近いものの、名古屋市中心部へのアクセスが悪いため、需要は弱い傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が中心の古くからの住宅団地であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の住宅団地である。比準価格は同一需給圏内の戸建用地の事例を採用し、規範性が高い事例を中心に調整し、試算したものであり、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。他方、当地域は賃貸市場が未成熟であり、対象標準地の規模も小さいことから、収益価格を求めることはできなかった。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

町方駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、住宅地として比較的人気は高いが地域要因に変化は無く、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持程度で推移するものと予測する。最寄駅から徒歩圏内の品等良好な住宅地であることから地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は最寄駅から徒歩圏内の品等良好な住宅地域で、同一需給圏内の多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方、当地域はアパート等も見られる地域であるが事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり収益価格は求めることができない。従って、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場経済動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧平和町内の戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域である。地縁性を有する需要者が中心で外部からの参入は少ない。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を重視する地域である。画地規模等の観点から、経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏の類似地域の規範性の高い事例を採用して求めた。したがって市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調区内の住宅地で、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅が建ち並んでいるが、市街化調整区域内の住宅地であり、発展性に限界があり当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は市街化調整区域内の狭い範囲ながらも街区が整った住宅地域である。近隣に収益物件は少なく、自用目的の取引が殆どである。対象地が市街化調整区域に存する為、収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向した収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。以上により、価格形成を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。平和工業団地の拡張計画があり、旧平和町の就業者数は増加傾向にある。住宅地需要に結びつくかは不透明である。

地域要因の将来予測

一昨年西光橋が架け替えられた。前面道路の県道も拡幅予定であるが、事業時期は不明である。当面の間、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に市場で生起した取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸共同住宅の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなど効用を十分に発揮できない面があり低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。駅に近く総額が安いことから比較的安定した需要が期待できる。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模な分譲住宅地が連たんする住宅地域であるが、売買や建替も少なく当面の間、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないものの、藤浪駅に近く、居住環境も良好であるため、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が中心の熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は藤浪駅から徒歩圏内に位置する利便性が高い住宅地域であり、自用の戸建用地が取引の中心である。比準価格は戸建用地の事例を採用して試算したものであり、採用事例はいずれも規範性が認められることから、試算された比準価格も実証的で、説得力が高い価格と判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意し、さらに単価と総額との関連も勘案のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の既成の住宅地域で地域の発展性に乏しく地域要因に大きな変化は無く、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しつつあるが、急速な発展は見込めず、今後とも現状程度で推移するものと予測する。相対的な割安感による需要も認められるため、地価は概ね横ばい傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、戸建住宅中心の地域であること及び公法規制等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。