地域要因

河和駅前に位置するが、客足は少なく衰退傾向が顕著である。需要は乏しく、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

繁華性に乏しい河和駅前の商業地域であり、郊外型の大型店の出店により徐々に店舗の空洞化が進むものと予測される。商圏も狭く、やや活気がないため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地上に低層店舗を想定して収益価格を求めたが、店舗等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価格に比し低位に求められた。本件においては、収益価格は参考程度に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は最寄り駅への接近性が認められる等、利便性に優る住宅地域ではあるものの、一般的要因の影響下、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

街区が比較的整った概ね熟成した住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。総じて需要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域の周辺では、賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は戸建住宅を中心とする賃貸需要の乏しい地域に存し、採算性のある共同住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。

地域要因

区画整理済の住宅地域であるが、その熟成速度は遅く、未利用地も比較的多く残る状況にあり、特記すべき地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

空地等も見られる住宅地域でであり、特段の変動要因もなく当面は現状のまま推移するものと予測される。良質な住宅地域であるが美浜町の宅地需要が全般的に弱いため、地価は当分下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は間口が狭く、用途地域も第二種低層住居専用地域に指定された戸建住宅向きの画地で、事業収支の観点から採算がとれる賃貸住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が支配的で快適性を重視する住宅地域であるため、不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地的形態を有しない既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

丘陵地勢の狭隘な道路が標準的なやや雑然とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状のまま推移していくものと予測する。地価を好転させる要素は見当たらず、さらに下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模店舗の進出以降は新規の出店等は殆ど見られず、変動の速度は遅い。特段の変動要因はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は自用目的の取引が支配的で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、試算された比準価格は説得力を有する。一方、当該地域は自用の店舗も多く、賃貸市場の成熟度がやや低いため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はかなり低位に求められた。以上より、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

知多湾脇の海に近い住宅地域で、区画整然とした街路条件の優る住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、少子高齢化や震災等の影響もあり、さらに下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が形成されている地域ではないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し、再吟味のうえ、妥当と判断することができた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地的形態を有しない既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、農家住宅地域で需要が乏しく、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農地の中に農家住宅が散在する調整区域内の住宅地域であり、公法上の規制から宅地開発の可能性は乏しく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内に存する集落的な住宅地域であり、共同住宅等の賃貸市場が未成熟なため、土地価格に見合う採算性があるアパ−ト等の賃貸物件はほとんどなく収益還元法の適用が困難と判定した。収益価格を試算しなかったが、比準価格は不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力は高く、本件は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

知多湾脇の海に近い住宅地域で、区画整然とした街路条件の優れた住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、少子高齢化や震災等の影響もあり、さらに下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が形成されている地域でないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し、再吟味のうえ、妥当と判断することができた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、他の標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。