地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

知多湾脇の海に近い住宅地域で、区画整然とした街路条件の優れた住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、少子高齢化や震災等の影響もあり、さらに下落傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅としての利用が一般的で、自用目的の取引が中心である。収益価格は賃貸市場が形成されている地域でないため、非適用とした。比準価格は、類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し、再吟味のうえ、妥当と判断することができた。したがって、取引の指標として規範性の高い比準価格を採用し、他の標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地的形態を有しない既成住宅地域であり、特段の変動要因はないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の賃貸市場の特性等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

集落的な住宅地域で、特に目立った変動要因は認められない。不動産需要は減少したままで、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。さらに対象標準地は画地規模が小さく、収益建物の想定に経済合理性を欠くため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、特に目立った変動要因はない。不動産需要は減少したままとなっており、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

小規模団地であるが、住宅地域として熟成しており、今後も地域要因は現状維持で推移するものと予測する。地域的に人気のない一帯であるため、地価は緩やかな下落傾向維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。さらに対象標準地は間口が狭い上に画地規模も小さく、収益建物の想定に経済合理性を欠くため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅、一般住宅も混在する中小工場地であり、特記すべき地域要因の変動はないが、街路条件にやや難があるため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道247号背後の中小工場地であるが、街路条件に難があり、震災リスク等から住宅地への転用も困難であるため、当面現状のまま推移してゆくものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は武豊町南寄りの国道247号背後の中小工場地域に所在する。工場・倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用しなかった。自用目的とする土地取引が中心の中小工場地であり、市場を反映した規範性の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テナント入れ替え等の新陳代謝は見られるものの大きな変動はない。地価は需給が弱含みで下落傾向にある。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、作業所、住宅等が混在する現状に大きな変化はないものの、商業地需要、住宅地への転用需要はともに弱いことから空室率が高まることが予測され、地価も弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域であり、標準地において低層店舗兼事務所の賃貸を想定したものの土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位に試算された。自己使用目的の土地取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にあることから市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に農地等も介在する住宅地域であり、特に目立った変動要因は認められない。不動産需要は減少したままで、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地域であり、特段の環境変化はなく推移するものと予測する。需給関係は弱含みであり、地価は当面緩やかな下落傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内にやや賃貸物件が見られるものの、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

河和駅前に位置するが、客足は少なく衰退傾向が顕著である。需要は乏しく、地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

繁華性に乏しい河和駅前の商業地域であり、郊外型の大型店の出店により徐々に店舗の空洞化が進むものと予測される。商圏も狭く、やや活気がないため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地上に低層店舗を想定して収益価格を求めたが、店舗等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、比準価格に比し低位に求められた。本件においては、収益価格は参考程度に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は最寄り駅への接近性が認められる等、利便性に優る住宅地域ではあるものの、一般的要因の影響下、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

街区が比較的整った概ね熟成した住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。総じて需要が弱い地域であるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域の周辺では、賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は戸建住宅を中心とする賃貸需要の乏しい地域に存し、採算性のある共同住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。