地域要因

旧来からの既成住宅地域であり、特に目立った変動要因はない。不動産需要は減少したままとなっており、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であるが、地域内の小規模な不動産の価格は一般に自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模等による制約からアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではなく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成していることから、当面は現状の住環境を維持することが予測される。人気エリアではないため、地価は緩やかな下落基調で推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの最近の住宅地需要の回復に支えられ、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

集落的色彩が認められる地域にあるため今後も大きな変化はなく現状で推移するものと予測される。鉄道駅徒歩圏内にあり、最近の住宅地需要の回復に支えられ、地価はやや強含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした地域で自己使用目的の取引が主流であり、標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。生活利便性の高い住宅地域にあり、自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名鉄河和線西側の丘陵地で、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。丘陵地に位置し地価水準は横ばいから上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではなく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、相対的競争力の低下により、地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

集落的性格を有する既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、街路が狭く相対的な市場競争力が劣ることから地価は下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格については対象不動産の街路条件等より賃貸物件の建設が困難であるため求めることができなかった。近隣地域は賃貸物件の殆ど見られない自用目的での取引を中心とする既成住宅地域であり、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も参酌するとともに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境良好な区画整理済の熟成した住宅地域であり、相応の需要が見込めるため、地価も若干の上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地で特別の変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は半田市中央西部にあって、区画整理の行われた戸建住宅を中心とした既成の住宅地域に所在し、周囲には低層アパート等の収益物件も一部見られるが、収益性よりも居住の快適性をより重視した自用目的での取引が中心である。したがって収益価格は参考に留め、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、更に前年公示価格からの変動率にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。