地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

国道沿いにカーディーラー、ガソリンスタンド、物販・飲食店舗及び戸建住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後とも現状維持での推移と予測する。最寄の量販店に圧され、地価水準は引続き下落傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用かつ事業目的の取引のほか賃貸借も認められる同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件は、旧来からの地主による有効利用が大半のため、土地に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となっている比準価格を重視し、収益価格を参考に止めて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新舞子駅に徒歩圏内の住宅地域で比較的住環境も良好であり、周辺の宅地需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅・共同住宅の中に未利用地等も見られる住宅地域で、現状のまま推移するものと予測される。近隣地域は比較的住環境が良好であり、一時やや弱含みで推移していたが最近は住環境が認められ回復傾向にある。

価格決定の理由

標準画地は間口狭小により共同住宅の想定は経済合理性に欠け非現実的であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で快適性を重視する住宅地であるため、不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新旧戸建住宅を中心とする地域であり、特に目立った変動要因はない。近くの低地の分譲地周囲は値崩れを起こし、地価の下落傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

一部に農地等が残るものの最寄駅へ徒歩圏に位置する住宅地域である。地域内には既存の一般住宅に加えて、ミニ開発による小規模住宅も見られ、今後も現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

やや高台で新旧戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されている。さらに対象標準地は地積が小さく、採算がとれる賃貸物件を想定することが困難であるため、収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ街路の配置等に恵まれた郊外型の住宅団地であり、今後とも現状維持で推移するものと予測する。選好性に劣る孤立感のある内陸部に立地しており、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用かつ居住目的の取引が中心である同一需給圏内の類似地域から信頼性ある取引事例を収集できた。対象標準地が第一種低層住居専用地域に所在していることから経済合理的な経営が可能な共同住宅を想定できなかったため、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。以上から、取引価格の水準が価格決定の指標となっていることを勘案の上、比準価格を標準として、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの地価は需給がやや弱含み微減傾向である。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成住宅地域であり現状で推移するものと予測される。住宅地需要の回復に時間を要し、地価はやや弱含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的の取引が主流であり、遊休土地の活用としての共同住宅利用が見られるものの、賃貸経営は消極的な資産運用目的でなされる傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位となった。快適性を重視する住宅地域にあり、自己使用目的での取引が主であり、市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。市街化調整区域内の宅地需要は弱含んでいて、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする旧来からの住宅地域に存する。賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めずアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではないと判断し、収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に特段の変化はみられないが、沿岸部に近い既成住宅地であり、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域に存する。賃貸需要は低調で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては対象標準地が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例により求めた実証的な比準価格を重視し収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特になく、街区が雑然とした道路幅員が狭い既成住宅地域であり、地価は依然として下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、道路幅員や間口が狭く、有効な賃貸用建物を想定することが困難なため、収益還元法は適用しない。最有効使用の観点から、需要の中心は自用であって、土地の価格は同じ地域内や居住環境が類似する周辺地域での取引価格が指標とされる。実際の取引事例から査定した比準価格は信頼できる試算価格と言えることから、当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域を取り巻く状況に大きな変動は認められないが、駐車場を確保できない旧来型の商業地域に係る需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

旧来からの既成商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。需要が弱い地域であるため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の査定において採用した取引事例は類似地域において規範性の高い事例である。また、賃貸物件は旧来からの地主による有効利用が大半で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上から、価格決定の指標となる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。