地域要因

地域の土地の価格形成に影響を及ぼす特別の変動要因は認められないが、居住環境の良好な住宅地域であり、地価は底堅い動きを見せている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、地域に格別な変動要因はないことから、今後しばらくは現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視してすること、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理由により収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内の土地の価格形成に影響を与える要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己の業務用不動産の取得等を目的とした取引が中心であり、投資用不動産等の取引は限定的であることから、賃貸市場は未成熟であり、収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。従って、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境良好な住宅地域として熟成が進んでおり、需要多く地価水準は上昇している。

地域要因の将来予測

今後さらに熟成度が増すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。標準地周辺は自用の居住を目的とする取引が中心で、規範性のある取引事例を収集し得た。周辺には共同住宅等収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件で査定された比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できる。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に留め代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離のある区画整然とした住宅地域である。地価の上昇に一服感もみられるが需要は安定している。

地域要因の将来予測

熟成された住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、立地条件、周辺の利用状況等により賃貸経営が不向きな土地であるため試算しない。自己使用目的の取引が中心の地域であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名古屋市及び日進市に隣接する住宅地域で住宅需要も強く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地に位置しており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、熟成の進んだ住宅地域であり地価の上昇傾向は続くと思料される。

地域要因の将来予測

住環境の良好な熟成した住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが駅距離及び画地規模等から賃貸想定は現実的ではなく、快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる用途地域1低専の住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域は旧来からの住宅地域である。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地下鉄延伸による交通利便性の向上から地価水準は安定的に推移し、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。標準地及びその周辺は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用の取引が中心である。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

生活利便性が良い熟成した住宅地域で、需要多く地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的な価格である。採用事例は標準地と価格牽連性を有する住宅地域に係わるもので適格性を有している。当地域内には賃貸マンション等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。需要は自用目的が中心で比準価格の規範性が高いと判断する。従って比準価格を標準に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考量のうえ鑑定評価額を決定した。