地域要因

小売店舗、店舗併用住宅が多い既成商業地域で、閉店する店舗も見られ、繁華性は減少している。需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、店舗併用住宅が多い既成商業地域で、大型商業施設に客足は流れ、繁華性は減少し、衰退傾向で推移するものと予測される。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

小売店舗等を主とする既成商業地域で、自用目的の取引需要が中心である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度が高いとは言い難いため、実際の不動産市場で取引された事例に比べ、収益資料の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西尾市中心部から離れた旧幡豆町内の市街化調整区域内の住宅地域で、需要は限定され低調に推移している。

地域要因の将来予測

西尾市東南部の市中心から離れた市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域で、特段の変動要因もなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

類似地域の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方近隣地域は、市中心部、旧幡豆町中心部からも離れた市街化調整区域の住宅地域で、アパート等の賃貸需要が殆どなく賃貸市場は未成熟である。当該地域では収益性よりも、住宅地としての利便性・快適性により価格が形成されている。従って、収益還元法は適用せず、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西尾市役所幡豆支所に近く、区画整然とした地域であり、空地もみられるが、西尾市中心部から離れ、需要は弱い。

地域要因の将来予測

空地は見られるが、旧幡豆町内の人口の減少・高齢化等から新たな土地需要が見込めない。地価は、当分の間下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、自用の一般住宅の建設目的の取引が主で、比準価格では、類似地域における信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は戸建住宅のみが見られる住宅地域に存し、共同住宅を想定することが現実性を欠くため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿岸部の既成住宅地域で、市内中心部から遠く、利便性が劣り、震災リスクも懸念される。需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

沿岸部の既成住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、標準地の画地規模も小さく、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しない。自用目的の取引需要が大半を占めるため、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧幡豆町中心部近くの既成住宅地域であるが、市内中心部から遠く、利便性は劣る。需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧幡豆町中心部近くの既成住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、標準地の画地規模も小さく、共同住宅を想定することは経済合理性に欠けるため、収益価格は試算しない。自用目的の取引需要が大半を占めるため、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 周辺の土地利用状況に特段の変化は認められないが、市中心から離れており、地価水準はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

 郊外に位置する閑静な住宅地域で、当分の間は現状のまま推移するが、周辺で土地供給が増しており、地価水準は地域的特性を反映してやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 周辺にアパート等収益物件が点在するが、標準地は用途地域が1低専で容積率100％であり、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自用目的が取引の中心と考えられ、快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の高い実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこの価格は、標準地の単価と総額の関連の適否、最近の不動産市場の推移動向からも妥当なものと思料される。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。沿岸部の住宅地域であり住宅需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

漁港近くの旧来からの住宅地域であり、地域の利用状況に特段の変化は見られない。漁業従事者は減少傾向にあり同地域における土地需要は少なく地価も下落傾向にある。

価格決定の理由

対象地はアパート事業を行うには規模が小さく、経済合理的な賃貸建物が想定できないため収益価格の試算は断念した。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが中心であることから、本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では業者による小規模な開発分譲も見られるが、旧態依然とした住宅地域であり、需要、地価ともに弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、郊外の既成住宅地域であり、徐々に空地等の宅地利用を進めていくものと予測する。従来より需要は弱く、地価水準は、当面下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当地域には既存のアパート等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、共同住宅等の建築を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性等が重視される当該地域に在っては、取引価格を指標として価格決定されているのが実情である。従って、ここでは比準価格を標準とし、さらに代表標準地との均衡、最近の市場動向等にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。