愛知県西尾市東幡豆町越田９８番２(こどもの国駅・東幡豆駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,000円

2016年01月01日に行った愛知県西尾市東幡豆町越田９８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

愛知県西尾市東幡豆町越田９８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県西尾市東幡豆町越田９８番２
住居表示 
価格33,000円/㎡
交通施設、距離東幡豆、1,500m
地積265㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本正夫
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西尾市中心部から離れた旧幡豆町内の市街化調整区域内の住宅地域で、需要は限定され低調に推移している。
地域要因の将来予測西尾市東南部の市中心から離れた市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域で、特段の変動要因もなく、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧幡豆町内を中心に西尾市の市街化調整区域に所在する住宅地域である。中心的な需要者は周辺地域の居住者等の地縁・血縁のある個人と認められる。近隣地域は農家集落的要素が強く市外からの需要は殆ど無い。また、西尾市中心部からは相当に離れており、人気がなくほとんど新規の居住者はいない。取引の中心価格帯は取引が少なく把握が困難である。
一般的要因地域経済の低迷から人口減少が続き、取引件数も減少傾向にある。津波リスク等の影響もあり、取引価格は下落傾向である。

西村邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士西村邦広
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅と農家住宅が混在する調整区域内の住宅地域であり、特に圏域外からの転入者もなく土地取引はほとんど見られない。地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であり、不動産需要もほとんどなく、地域要因に格別の変動はないので、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西尾市のうち旧幡豆郡を中心とする調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占めている。当該近隣地域は旧来からの住宅地域で、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから、住宅地としての需要は弱い。重ねて、震災以降の住宅地需要は減少しており、土地価格は弱含みである。市場の中心となる価格水準は900万円程度である。なお、建売住宅はほとんど見られない。
一般的要因旧幡豆郡の地場産業の低迷、沿岸部にほど近い地域でのリスク回避等需要は限定的となっている。取引価格、件数とも概ね下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7951901
北緯 137度1587383

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

こどもの国駅(地価相場 58,600円/㎡)東幡豆駅(地価相場 54,200円/㎡)西浦駅(地価相場 56,400円/㎡)形原駅(地価相場 56,400円/㎡)三河鹿島駅(地価相場 77,500円/㎡)西幡豆駅(地価相場 47,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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