地域要因

世代交代が進んでおらず、老齢化率が高い地域である。他の地域要因には特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅よりやや距離がある区画整理された戸建住宅を中心とする住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。賃貸物件は遊休地の有効活用によるものが主で、一定の賃貸需要が見込める地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はなく、戸建住宅を中心とした住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。交通利便性にやや劣ることから、需要は相対的に低調であり、地価の上昇度合いは鈍いものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に位置している。アパ−ト等の収益物件は散見される程度であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。取引は自己使用目的が一般的であり、主な需要者は、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、前年代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅接近性がやや劣る点は否めない。比較的整然とした町並を有する近隣地域であるが、有効需要は低調であり価格水準は横這い基調を示している。

地域要因の将来予測

画地規模が充実した戸建住宅地域として熟成している。変化・変動する地域要因の影響等は認められない。街区が比較的整然とした現状の居住環境とそれに対する選好性等を潜在的に維持したまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格が有する説得力の違いを適切に反映すべく近隣地域の特性を再考察する。近隣地域では整然と中規模一般住宅が建ち並び、案件としては自用目的での取引が中心であり、転勤等に起因する定期借家案件以外での収益物件の取引は殆どない。以上を総括して比準価格を標準とし、収益価格も斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、特に不動産の価格に関する諸原則の当該案件に即応した活用の適否等の留意を再吟味して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

成熟した起伏のある住宅地域で需要サイドはやや弱含みであった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

整備された画地及び街路に低層の戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域である。取引の主体は快適性、利便性を重視する自己居住用の住宅の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設が集積する小田急町田駅から徒歩圏で、用途の多様性を有する地域である。地域内の価格形成要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅とアパート、店舗が混在する駅徒歩圏の利便な地域で、事務所、共同住宅も見られる。類似地域の取引事例と比準した比準価格は市場性が反映し、実証的である。一方、駅接近性に優れた当地には賃貸用の共同住宅も見られ、収益目的の取引も存する為、収益価格も実態的だが、試算過程に想定要素が含まれる。その為、本件では地域性を反映して実態的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

高齢化が進んでいるが、そのほかに価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

特別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした第1種低層住居専用地域に属する住宅地域で、地区計画もあることから自用目的の取引が中心である。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況、売り希望価格等も勘案して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区及び画地が整然とした良好な住環境を有するが、昨今のバスエリアの需要の減退傾向などから地価水準は弱含みの傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

街区及び画地が整然とした住宅地域である。但し、周辺地域を含めて駐車場・農地等の低利用地も見られ、また、昨今のバスエリアにおける需要の減退傾向を考慮した結果、地価水準は弱含みに推移するものと考える。

価格決定の理由

対象不動産はバスエリアの閑静な戸建住宅地であり、想定される需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、収益目的での取得は少ないと考えられ、投資採算性に基づく試算プロセスを経た収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格をやや参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

未利用地は徐々に住宅地化されていくものと予測するが、当該地域においてはその動きは鈍いものと考えられる。

地域要因の将来予測

散見される未利用地等にも徐々に住宅が建てられ、住宅地域として熟成していくものと予測する。こどもの国線沿線の住宅地は相対的に利便性が低位に留まり、需要は概ね低調であるものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに空地、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。取引は自己使用目的が一般的であり、主たる需要者は、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、前年代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス便による地域で、駅徒歩圏に比べてやや需要は弱い。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後も同様な住宅地として推移していくものと思われる。地価は今後横ばい基調で推移していくもの思料する。

価格決定の理由

 丘陵地を区画整理事業により開発した住宅地であり、利用の中心は戸建住宅で、アパート等としての土地利用はほとんどみられない。取引の中心は自用目的のもので、住宅用途の賃貸市場が土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから不成熟である。したがって鑑定評価額の決定に当たっては、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からは離れているが良好な居住環境にある住宅地域として安定的に推移しており、現状及び市場に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

東急田園都市線の最寄駅からバス便の区画整然とした住宅地域として安定しており、特に地域に変動を及ぼす要因は認められず、今後とも現状の良好な居住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅からバス圏の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、居住環境は良好であるが駅への接近性は劣り、収益性は低くなる地域である。したがって、収益目的の取引は殆ど見られず、取引は自己使用目的が中心であり、収益性より居住の快適性等を重視して価格が形成される地域である。よって、周辺の事例から求められた実証的な比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。