地域要因

昨年に引き続き、画地規模の小さい取引が目立つ一方、中規模画地の取引も散見される。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

地域は最寄駅からの都心部利便性が比較的良好な戸建住宅が建ち並ぶ低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は共同住宅も見られる地域であるものの、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者の中心は比較的良好な利便性・住環境を求めて自用の住宅取得を目的とする個人であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

複数駅利用可能な中規模マンションの多い幹線道路沿い住宅地域であり、旺盛なマンション需要から、当該地域の地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模マンションを主体とする20m都道沿い住宅地域であり、マンション開発素地の取引が中心である。よって、類似性の高い複数取引事例に基づく市場性を反映した価格である比準価格に、対象標準地上に最有効使用建物を建築・分譲することを想定して求めた、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

松濤地区は都内屈指の邸宅街であり、ブランド力や資産価値が極めて高い。富裕層を中心に需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

都内有数の高級住宅地であり、戸建住宅を中心とする自己使用目的の取引が多いことから、居住の快適性、ブランド力、資産価値がより重視されると思料される。周辺には賃貸用共同住宅も見られるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

渋谷駅外縁部の熟成した既存住宅地域である。利便性が良好なことから、需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、街路条件にやや難があるものの、渋谷駅から1．0km圏内にあって交通利便性は高い。特段の変動要因はなく、現状を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

渋谷区内の幹線道路背後の住宅地域にあり、標準地の街路・画地条件から、収益性よりも、自己使用を前提とした需要者が中心になると思料される。なお、周辺にはマンション・アパート等の投資用不動産の賃貸市場が熟成しているものの、街路条件等の制約から収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

渋谷区を代表する準優良住宅地の一つである。平成26年10月に土地利用調整条例が施行され、敷地面積の最低限度が導入された。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅、共同住宅等が混在する閑静な住宅地域であり、今後とも現状に近い状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は信頼性を有する複数の事例を採用したもので、最近の市場実態を反映した実証的な試算価格が求められた。本件では、準優良住宅地としての地域の特性から、収益性よりも居住の快適性、生活利便性を重視して取引が行われる傾向がみられ、収益価格は低位に試算された。以上、各試算価格における規範性の程度に留意のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は利便性及び住環境が良好な地域であり、需要は底堅く推移しており、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅等の取引も見られるが、自己使用を目的とする取引が中心の低層住宅地域である。本件の比準価格は信頼性のある取引事例との比較により現在の市場性を強く反映する価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映しているが、主たる需要者は住宅地としての快適性を重視する傾向が強く、相対的に信頼性がやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。