地域要因

比較的古いものの、利便性に優れた分譲住宅地域である。周辺での競合する宅地の供給増や選別化等の影響により、地価水準はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

比較的古い分譲住宅地域で、周辺にはス−パ−等の店舗も多く利便性に優れた地域である。大平下駅周辺や県道沿いの開発により、競合する宅地供給増が見られる中、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は旧大平町内の利便性の高い分譲住宅地域である。当該地域では、居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が支配的であり、多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。標準地は、行政的条件によりアパートを想定することが困難であり、収益還元法は非適用とした。

地域要因

区画整理済みの住宅地域であり、地域要因に大きな変化は見られない。今後も暫くはこの傾向がつづくものと思料される。

地域要因の将来予測

区画整理済みの閑静な住宅地域である。住宅地に対する需要は比較的堅調であり、地価下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほか低層アパート等も見受けられる地域であるが、土地取引にあたって収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域である。本件では、旧大平町地区内において数多くの取引事例を収集できたので、信頼性の高い比準価格を重視するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する閑静な住宅地域である。周辺では土地区画整理事業が進行中であり、住環境の向上が見込まれ、地価の下落幅も旧大平地区では小さい。

地域要因の将来予測

新大平下駅西側に近接する旧大平地区の閑静な住宅地域である。周辺は未利用地も残るが地域内では土地区画整理事業が進行中であり、事業の進捗に伴い住宅地としての熟成度も徐々に高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では自己用住宅地の取引が大半を占める。アパート等もみられるが、税金対策を意図した地主による建築が殆どであり、土地を購入して収益物件を建築するほど賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。したがって比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で地域要因の変化は乏しい。周辺での宅地開発等により過剰供給気味で、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整理済みの住宅地域で、利便性に優れ、旧大平町内でも品等上位の地域である。地域要因に格別の変動は認められないが、需給動向等から、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、資産保有や相続税対策を目的とするアパートの建設が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性の高い住宅地域として戸建開発なども比較的活発に行われており、熟成度は徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

大平地区に位置する生活利便性に優れた住宅地域である。熟成度は高まりつつあり、地価下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅が大半を占める地域内にあって、標準地は画地規模が小さく駐車スペースの確保などが難しいことから収益還元法は適用しない。本件においては、標準地の存する旧大平町地区内の住宅地域において規範性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺市に比べ土地の割安感があるが、土地区画整理地区内の土地等住環境の良い住宅地が選好されている。当該地域は停滞傾向が続いている。

地域要因の将来予測

JR岩舟駅に近接した住宅に店舗も見られる地域である。地域的変化は少なく、当面は現状のまま推移するものと見られる。地価下落率はやや縮小している。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域では賃貸物件は存するものの、地方都市であり、資産保有や税対策で建築したアパートが多い。空室も多く、土地価格に見合う賃料水準を収受できない状況であるため、収益価格は低位に求められた。従って取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、宅地の新規供給や住環境が良い中心市街地への需要回帰等で、需要が弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は収益よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあり、アパ−ト等は見られるが、戸建住宅等の自用目的が取引の中心である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額の関連、類似標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。