地域要因

住環境に変化はなく、地域要因に特別な変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅等が散在する農地の多い住宅地域であり、収益性が低いため、アパート等の収益物件はほぼ皆無であり、賃貸市場の形成は見られないことから収益価格は試算することはできない。近隣地域を含む周辺は自己使用目的の居住用不動産の取引が支配的であることから、本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は大規模住宅団地内に所在し、住宅地として成熟しており、今後も現況の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地の所在する地域は、地区計画により共同住宅の建築が制限されており、アパート等での資産運用が困難であるため、収益還元法を適用できなかった。標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小川町の地域経済に大きな変動は見られず、地価に直接影響を与えるような要因変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、最寄り駅から遠く、周辺に宅地開発が少ないことから、宅地需要の弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、小川町の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の小川町の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自然発生の住宅地域に存し、農地も見られるが、地域要因に格別の変動は観察できない。不動産市況の影響から過去1年間の地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、建物の初期投資額等に見合う収益価格を求めることが出来なかったため、行わなかった。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を採用し、さらに前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に大きな変化は認められない。不動産市況の影響から過去1年間の地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は小売店舗等が多い駅前の商業地域である。比準価格は駅周辺や幹線道路沿いを中心に取引事例を採用し求めたものであり、市場性を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場の低迷等からやや低位に把握された。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の衰退化が進行している。

地域要因の将来予測

低層小売店舗、店舗併用住宅が混在する商業地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層小売店舗、店舗併用住宅が混在する商業地域であり、近隣地域を含む周辺では、収益性を追求した建物規模の形成は見られず、元本と果実の相関関係が希薄であり、事業者向けの商業収益性を反映した賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって、商業地域に存するものの、本件では比準価格を中心として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小川町の地域経済に大きな変動は見られず、地価に直接影響を与えるような要因変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模な一般住宅が多くみられる地域で、比較的安定した住宅地ではあるが、宅地需要に弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、小川町の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の小川町の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏にはあるがやや遠く、空地の多い既成の住宅地域であるため地価は依然として下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にあるがやや遠く、周囲には畑等も多く見られる住宅地域であることから、今後とも弱含みの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、当該地域は一般に居住の快適性が求められ、収益性は重視されない自用目的での取引が中心となっている。したがって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地及び前年公示価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地からやや遠隔な市街化調整区域に存し、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

少子高齢化等を反映して、土地需要の趨勢は縮小傾向にあるほか、アパート等の資産運用が困難など保有価値も低いと思料され、今後物件の維持が困難な所有層からの供給が増加する蓋然性が認められる。従って、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、現下の市街化調整区域内の取引件数の少ないなかで取引価格の安定性等の実情を考慮しつつ、さらに前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。