埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３(小川町駅・東武竹沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,700円

2017年01月01日に行った埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,700円/㎡としました。

埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３
住居表示 
価格35,700円/㎡
交通施設、距離小川町、780m
地積153㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層小売店舗、店舗併用住宅が混在する商業地域
前面道路の状況北10.4m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙野広明氏による調査レポート

不動産鑑定士髙野広明
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特別な変動は見られない。
地域要因地域の衰退化が進行している。
地域要因の将来予測低層小売店舗、店舗併用住宅が混在する商業地域であり、徐々に衰退傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、小川町、嵐山町の商業地の圏域。一部に金融機関等の店舗も見られるが、需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ小規模法人又は個人事業者であり、最近では店舗経営者の高齢化、競争力の低下に伴う営業不振、同一町内及び近隣市町における郊外型大型店舗の進出等により供給圧力が強い一方で、店舗の閉鎖も見られ、需要は全般的に弱い。                         
一般的要因海外情勢への不安は見られるが、国内景気は緩やかな回復基調にある。

鳥羽健二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士鳥羽健二郎
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因旧来からの商業地域であるが衰退傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は旧来からの商業地域であるが、繁華性は乏しい。国道254号バイパス沿い等のロードサイド型商業施設に顧客が流出しており将来的にも衰退していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小川町及び周辺市町に所在する商業地域及び商住混在地域であるが、近隣地域の繁華性が乏しいことから、地価水準が背後住宅地価格に近づいており価格牽連性が認められるため、周辺の住宅地域も含んだ圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもち、自己使用により店舗及び事業所等の経営を目的とする個人である。ロードサイド型商業施設への顧客流出等により旧来からの商業地域は衰退しており、今後もその傾向が続くものと思料する。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続いており、企業の設備投資等による事業用不動産の取引が見られる状況である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0567472
北緯 139度2601787

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小川町駅(地価相場 33,800円/㎡)東武竹沢駅(地価相場 33,100円/㎡)竹沢駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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