地域要因

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南部に位置し、一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主として自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、景気回復傾向の中、商況にやや明るさが見え、地価は緩やかに上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の小売店舗が立ち並ぶ近隣商店街であり、周辺住民の日用品供給を担う。現状の商況を継続するものとみられ、当面の間大きな変動はないものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案しつつ対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格であり、対象不動産の収益性を反映して適切に求められた。比準価格と収益価格を相互に関連付けて、現在の市場動向に十分配慮し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。新たに建物の高さの最高限度と最低敷地面積制度が導入された。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅も多くみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 板橋区内都営地下鉄三田線沿線の混在地域であるが、最寄り駅へ徒歩圏であり都心への接近性も良好なことより土地需要は根強い。

地域要因の将来予測

共同住宅、住宅、店舗付住宅が混在する地域であるが、近隣住民を顧客とする店舗は大型商業施設に顧客を吸収されており、今後共同住宅又は戸建住宅を主体とする低層住宅地へと変化する地域である。

価格決定の理由

居住用の戸建住宅取引が需要の中心と認められる地域であり、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し市場性を反映した比準価格を求めることが出来た。一方、一部共同住宅は所在するが賃貸収益より求められる収益価格に基づく取引は少なく収益価格は規範性の面でやや劣る。その為、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

街路条件は普通程度であるが、最寄駅周辺の利便性が良好で、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート、作業所などもみられる地域であるが、主に戸建住宅が建ち並んでいる低層の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての知名度は高くないが、閑静な住環境を備えた住宅地である。画地の分割が進行している。

地域要因の将来予測

当面の間、上記の地域的特性が継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って得られた価格で、市場に立脚した実証的な性格を有する。一方で、収益価格は対象地における最有効建物を想定して理論的に求めた価格である。環境の良好な住宅地であるが地価に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。自用の取引が中心の地域であるため比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

周辺には敷地の集約化による開発等も見られるが、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、自用目的での取引が中心となり、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断されることから、市場における取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について特段大きな変動は見られないが、敷地の細分化が見受けられる。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域であり、当分は現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も混在する地域であるが、戸建住宅を主体とし、自用目的の需要が中心となる地域であることから、取引意思の決定にあたっては、比準価格が主導的役割を果たすと判断される。以上より、市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はみられない。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等も見られる。自用目的の取引が中心であり、収益目的の共同住宅等の取引は散見される程度である。本件においては市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して、代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。