地域要因

郊外部の商業集積と中心部の空洞化に伴い街路・環境条件の劣る既成市街地に存する住宅需要は低迷、空家の増加が認められる。

地域要因の将来予測

平成26年に最寄りスーパーが閉店したが跡地に新店舗がオープン（27年7月末）、周辺のミニ開発分譲地の売行きが堅調な一方で、既成市街地では空家の増加が認められ地価は今後も下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とする既成住宅地域で自用目的の取引が中心である。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことで比準価格の精度は高く、単価・総額の両面から市場性を反映した価格が求められている。収益価格は賃貸需要の弱さを反映して低く試算された。自用を前提とする戸建住宅を中心とした地域であることから実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格の低さは参考に留め、代表標準地との検討を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地に近く良好な環境条件等は維持されている。地域要因に特段の変化は見られず地価も弱含みで推移。

地域要因の将来予測

中心市街地に比較的近い旧来からの熟成度の高い住宅地域である。街路幅員はやや狭いが住環境は概ね良好。地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街地北部周辺の住宅地で信頼性・規範性の高い事例を収集し得た為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。当該地区は賃貸アパート等も散見されるが、自用の戸建住宅が主となる地域であり、収益性より居住の快適性・生活利便性が重視されることから、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外部の商業集積に伴い宅地化が進展したが、日田駅周辺の分譲マンションと需要を奪い合う格好となっている。

地域要因の将来予測

国道212号（玉川バイパス）以遠はミニ開発による宅地分譲が散発的に行われているが、昨今は日田駅周辺の分譲マンション増加により郊外の戸建需要は頭打ちの状態にあり、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心とする住宅散在エリアで、自用目的の取引が中心である。本件では信頼性の高い事例を採用したことで比準価格の精度は高く、単価・総額の両面から市場性を反映した価格が求められている。収益価格は利便性が低いことから賃貸需要の弱さを反映して低く試算された。以上より、自用を前提とする戸建住宅地域であることから比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域との競合で顧客は流出しており、賃貸店舗等の閉鎖が徐々に増えており、商業的求心力は低下している。

地域要因の将来予測

大規模スーパーマーケットを中心に中小店舗が集積するJR日田駅前の商業地域である。国道沿いの路線商業地域と競合し商況は減退傾向にあることから、地価はしばらくは下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。賃貸店舗の閉鎖も見られ投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は無い。市街地中心部を走る国道沿いの路線商業地域に顧客を奪われているため、当地域の店舗の連たん性は低く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。商業性が弱く投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地近郊のミニ開発の住宅地域である。現在も周辺で徐々にミニ開発が進行している。周辺幹線道路の整備が進んでいるが、地価はやや弱含み。

地域要因の将来予測

市街地北部郊外の平野部にミニ開発された住宅地域である。周辺には供給素地となる農地が広がるが、開発意欲は弱い。地価は弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内にミニ開発された住宅地域等で信頼性の高い事例を収集し、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は自用の戸建住宅が主となる地域で、賃貸アパート等も散見されるが、収益性よりも居住の快適性・生活利便性が重視されることから、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道212号・花月バイパス拡幅事業による地価下支え効果に加え、沿線に空閑地が残されており今後の商業集積が期待される区間となっている。

地域要因の将来予測

日田キャノンマテリアルの操業（平成24年）を契機に国道212号花月バイパス沿線（三和地区）は宅地開発が進んでおり、国道拡幅に伴う用地買収や代替地需要による下支え効果も相俟って地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

画地規模の比較的小さい飲食・物販店と大型店が混在立地する区間で自用目的の取引が中心ながら事業用借地権の普及に伴い幹線沿いの売買事例は乏しくなっている。一方、画地規模の大きい商業地については、賃料水準の把握が困難である点も否めない。路線商業地であることから広域的な事例より導かれた比準価格を重視し、収益価格の低さも参酌し、市内路線商業地に設定されている標準地との価格均衡に留意することにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。