大分県日田市大字十二町字中島１９０番２(日田駅・豊後三芳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,900円

2017年01月01日に行った大分県日田市大字十二町字中島１９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,900円/㎡としました。

大分県日田市大字十二町字中島１９０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県日田市大字十二町字中島１９０番２
住居表示 
価格32,900円/㎡
交通施設、距離日田、2,400m
地積237㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等のほかに農地が見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格32,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外部の商業集積に伴い宅地化が進展したが、日田駅周辺の分譲マンションと需要を奪い合う格好となっている。
地域要因の将来予測国道212号（玉川バイパス）以遠はミニ開発による宅地分譲が散発的に行われているが、昨今は日田駅周辺の分譲マンション増加により郊外の戸建需要は頭打ちの状態にあり、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は中心市街地の外縁部に位置する近郊住宅地域で、地場業者の手掛けたミニ開発分譲地やアパート建設等により市街地化が進展してきた圏域である。国道212号（玉川バイパス）以遠に位置し、国道386号の南背後に位置する十二町南西部は街路網が貧弱で、小河川に挟まれた近隣一帯は農地も多く残され明確な市街地を形成することなく現在に至っている。市場での需要の中心価格帯は50∼70坪程度の画地で、総額500∼800万円となっている。
一般的要因人口減少率が県平均を大きく上回り、新設住宅着工戸数は「持家」が前年を下回るも、「貸家」の増加で総戸数は前年を若干上回る水準で推移。

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格32,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日田市西部郊外に位置している。旧来からの住宅地で街路条件はやや劣る。地域要因に特段の変化はない。地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測十二町地区の農家住宅も混在する在来住宅地域である。周辺には農地が見られるが、いまだ開発意欲は弱い。街路整備の状況も遅れ気味であり、下落幅は縮小するものの地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日田市西部の十二町，庄手地区周辺の住宅地域を含む範囲と判定した。需要者の中心は市内在住で、通勤利便性・居住快適性等に着目して戸建住宅取得を目的とする、30∼50歳代のファミリー層である。周辺に農地等の供給素地が多く見られ、価格は緩やかな下落傾向である。市場の中心価格帯は、土地価格で600∼900万円程度、新築戸建物件は総額1700∼2300万円程度となっている。
一般的要因下落幅は縮小しているものの市内住宅地の下落傾向は継続している。市内人口減少の中、旧郡部からの流入が見られ郊外部は依然下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度3141995
北緯 130度9341218

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日田駅(地価相場 40,700円/㎡)豊後三芳駅(地価相場 40,700円/㎡)光岡駅(地価相場 40,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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