大分県日田市三本松新町７５１番１０(光岡駅・日田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,500円
2017年01月01日に行った大分県日田市三本松新町７５１番１０(大分県日田市三本松新町１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県日田市三本松新町７５１番１０ |
| 住居表示 | 三本松新町１−１５ |
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日田、1,100m |
| 地積 | 212㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外部の商業集積と中心部の空洞化に伴い街路・環境条件の劣る既成市街地に存する住宅需要は低迷、空家の増加が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 平成26年に最寄りスーパーが閉店したが跡地に新店舗がオープン（27年7月末）、周辺のミニ開発分譲地の売行きが堅調な一方で、既成市街地では空家の増加が認められ地価は今後も下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は日田中心市街地を構成する既成住宅地域。需要者は市民全般であるが、近隣一帯は車輌の通り抜け困難な隘路が不規則に連続する住宅密集地で、郊外路線商業地の充実とともに市街地周辺部の分譲地を選択する市民も多く、地域内は空家が増加しつつある。需要の中心となる価格帯は50∼60坪の画地で総額600万円∼800万円程度、新築戸建は3，000万円以下となっており、総額を低く抑えた中古物件の取引も散見される状況となっている。 |
| 一般的要因 | 人口減少率が県平均を大きく上回り、新設住宅着工戸数は「持家」が前年を下回るも、「貸家」の増加で総戸数は前年を若干上回る水準で推移。 |
河野修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河野修司 |
|---|---|
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動は無い。古くからの住宅地域であるため街路整備が遅れており、新規の宅地需要はやや弱く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 日田市中心市街地内の在来住宅地域であり、地価の価格形成に特別な影響を与える地域要因の変動も無いことから、一般的な経済情勢を反映して地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、三本松新町及び三本松2丁目地区を中心に、日田市中心市街地北西部に位置する旧来からの住宅地域一帯。典型的需要者は、日田市内に勤める中堅所得者層と判断する。同地域は、比較的古くから日田市中心部における住宅地域を形成していたため、街区及び街路の整備がやや遅れており築年の古い住宅が多く見られる。土地の取引規模は160∼230㎡のものが多く、土地総額で600∼900万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3227517 北緯 130度9309722 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
光岡駅(地価相場 40,700円/㎡)日田駅(地価相場 40,700円/㎡)豊後三芳駅(地価相場 40,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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