大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３(光岡駅・日田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,700円

2017年01月01日に行った大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,700円/㎡としました。

大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県日田市大字三和字貞清ノ前１２０８番３
住居表示 
価格26,700円/㎡
交通施設、距離日田、3,800m
地積152㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格26,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地近郊のミニ開発の住宅地域である。現在も周辺で徐々にミニ開発が進行している。周辺幹線道路の整備が進んでいるが、地価はやや弱含み。
地域要因の将来予測市街地北部郊外の平野部にミニ開発された住宅地域である。周辺には供給素地となる農地が広がるが、開発意欲は弱い。地価は弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日田市北部の三和，西有田，渡里地区及び周辺の住宅地域を含む範囲と判定した。需要者の中心は市内在住で、居住環境の快適性等に着目して戸建住宅取得を目的とする、30∼50歳代のファミリー層である。周辺には農地等の供給素地が広がっており、宅地はやや供給過剰の状態で地価は未だ緩やかな下落傾向である。市場の中心価格帯は、土地価格で400∼800万円程度、新築戸建物件は総額1500∼2200万円程度となっている。
一般的要因下落幅は縮小しているものの市内住宅地の下落傾向は継続している。市内人口減少の中、旧郡部からの流入が見られ郊外部は依然下落傾向にある。

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格26,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日田キャノンマテリアルの立地を契機に、アパートやミニ開発分譲地が増加する一方で、在来の住宅地域に対する需要は低迷している。
地域要因の将来予測平成24年に日田キャノンマテリアルが操業、国道212号（花月バイパス）沿線はアパート建設やミニ開発による分譲地が増加したが既存の住宅地に対する需要は乏しく、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地北方に位置する三花地区の郊外部住宅地域。需要者は地縁血縁関係を有する住民が中心であるが、分譲地は市民全般が対象となる。大分自動車道以北に位置する近隣周辺は変容に乏しかったが日田キャノンマテリアルの操業前後より地場業者の手掛けるミニ開発分譲地やアパート建設により宅地化が進展しつつある。需要の中心となる価格帯は50∼60坪程度の画地で総額500万円前後、新築戸建住宅で3，000万円以下となっている。
一般的要因人口減少率が県平均を大きく上回り、新設住宅着工戸数は「持家」が前年を下回るも、「貸家」の増加で総戸数は前年を若干上回る水準で推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度3372534
北緯 130度9402546

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

光岡駅(地価相場 40,700円/㎡)日田駅(地価相場 40,700円/㎡)豊後三芳駅(地価相場 40,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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