地域要因

市中心部から遠く離れ、駅を除いて利便施設が殆どない住宅地域のため、需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東長崎地区において、価格水準の類似する地域の事例を採用して求めた。農家住宅が多い地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場は未発達であることから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的に特に変動要因は認められない。市街化調整区域であり、需要は弱い。

地域要因の将来予測

特に変動用要因は認められず、今後も現状で推移するものと予測する。市街化調整区域であり需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅が殆どであり、賃貸市場が熟成していないため収益価格は試算しなかった。市場では自用目的の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、類似公示地との均衡も十分考量し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討も均衡しており、適正と判断される。

地域要因

品等の劣る古い住宅団地で、現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該団地は競争力が弱く地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地で、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算しない。本件では、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから、市場性を有する比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断した。決定にあたっては、品等の劣る住宅団地の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域的に特に変動要因は認められないが、長期下落によって低位となった価格水準が需要を促し、地価はわずかながら上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

平坦地の区画整然とした戸建住宅地域。周辺には食品スーパー等も多く立地し、利便性も良好。東長崎地区では高価格水準の住宅地域。長期下落で価格水準が低位となっており、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、かつ画地規模が小さいため経済合理的な共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は複数の取引事例を採用し、地域要因等を比較検討して求めた価格である。市場では自用目的の取引が中心であることから、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。従って、本件評価は比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、需要と供給の動向にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新規の宅地分譲やマンションの建築等から背後人口は増加傾向にあり、地価もほぼ底値圏域に達したものと判断できる状況である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低層店舗を想定して試算した。想定内容は標準的と思料されるが、賃貸市場の熟成の程度は低く、また、賃貸事例が少ない状況にあり、収益価格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、類似公示地との均衡も十分考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との検討も概ね均衡しており適正と判断される。

地域要因

旧来型の近隣商業地域で、郊外大型店等への顧客の流出等により地域的衰退傾向は継続。地価は長期的下落による割安感から下落幅の縮小が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低層店舗兼共同住宅を想定し試算したが、地域的に元本に見合う賃料が見込めず、比準価格に比べ低位に求められた。現在の不動産市場下では不動産経営目的の投資物件の需要は未だ弱く、自用目的のエンドユーザーの需要がやや強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心から離れた傾斜地の住宅団地で、居住者の高齢化や宅地の供給過剰により、競争力の低下は否めない。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地で、地域的には現状維持で推移すると予測する。郊外部における住宅団地の供給圧力が払拭されていないため、交通接近性に劣る当地域の地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一住宅団地及び周辺住宅団地の事例を採用して求めた。戸建住宅を中心とする住宅団地で、賃貸は転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度であり、賃貸市場は未発達であることから、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅団地であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。