長崎県長崎市木場町１４１８番５外(新中川町駅・蛍茶屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
23,900円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市木場町１４１８番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市木場町１４１８番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、4,700m |
| 地積 | 259㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅等が建ち並ぶ山裾の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宮崎英之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮崎英之 |
|---|---|
| 価格 | 24,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 不整形だが、地域的には標準的である。特記すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域的に特に変動要因は認められない。市街化調整区域であり、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に変動用要因は認められず、今後も現状で推移するものと予測する。市街化調整区域であり需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長崎市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、対象公示地周辺の居住者または地縁的関係者が殆どで、外部からの転入者は少ない。近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ水源池に近い山裾の住宅地域で、もともと需給は硬直的な地域で、取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気のゆるやかな回復傾向から高価格帯の不動産需要は戻りつつあるが、全般的にはまだ冷え込んでおり、回復の兆しは弱い状況にある。 |
堺賢作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堺賢作 |
|---|---|
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 農家集落地域としての特性に変化は見られない。郊外の新興住宅団地ですら売れ残りが見られる状況で、調整区域への需要は一層弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 山間の小集落であり、昔から地域内の住民の繋がりが強い。他の地域からの人の流入は弱く、取引市場は閉鎖的である。周辺に開発計画等の宅地需要を喚起する材料は無く、今後も地域の衰退が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市及び隣接市町を含めた市街化調整区域の住宅地域。これらの地域は農家集落や漁家集落を形成しているものがほとんどであり、地域住民の地縁的選好性が極めて強く、需要者はほぼ当該地域の住民及びその縁故者に限られ、外部からの流入は極めて少ない。取引件数は少なく、地縁的取引や特殊な事情を含む取引も多いため、取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 利便性の良い高価格帯の住宅地は上昇しているのに対し、街路条件の劣る斜面地の階段道路沿いでは下落幅が大きく二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7713896 北緯 129度8998896 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市神ノ島町１丁目３３７番２長崎県長崎市田中町３９４８番長崎県長崎市小峰町１３５番長崎県長崎市西山町３丁目４４番４長崎県長崎市小江町２３９８番長崎県長崎市光町７０番長崎県長崎市高尾町７７６番５長崎県長崎市西山台２丁目４１０番６９長崎県長崎市片渕４丁目８６３番
参考：近隣駅の地価相場
新中川町駅(地価相場 153,000円/㎡)蛍茶屋駅(地価相場 139,500円/㎡)公会堂前駅(地価相場 153,000円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)現川駅(地価相場 55,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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