長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０(現川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
91,400円
2016年01月01日に行った長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０(長崎県長崎市田上３−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県長崎市田上３丁目３３２番１０ |
| 住居表示 | 田上３−２−１１ |
| 価格 | 91,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長崎、4,700m |
| 地積 | 175㎡ |
| 形状 | 台形(2.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田光利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田光利 |
|---|---|
| 価格 | 91,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地であり利便性はやや優る。需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 旧来型の近隣商業地域で、郊外大型店等への顧客の流出等により地域的衰退傾向は継続。地価は長期的下落による割安感から下落幅の縮小が見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長崎市都心部周辺の既存の近隣型商業地域一円。需要者は市内の個人事業者を中心として、中小規模の地場企業もみられる。小ケ倉蛍茶屋線の供用開始後、交通アクセスは改善されているが、旧来からの近隣商業地域であり、近年周辺地域に商業施設ができ、顧客の流出は否めない。新規出店意欲は弱く、需要は弱含みで推移している。取引件数が少なく、取引される価格帯もバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 都心部商業地はマンション用地需要の下支え等により底値圏に達している。旧来型商業地は下落傾向が続いているが長期的下落により逓減傾向にある。 |
石橋孝作氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石橋孝作 |
|---|---|
| 価格 | 91,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地で有効利用度が優るため、競争力はやや高いが、需要に影響を及ぼす特記すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 周辺地域の街路条件の向上はあるものの、郊外の旧来型近隣商業地域の衰退傾向は否めず、地価はやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの近隣型の商業地域で、小ヶ倉蛍茶屋線の供用開始以降、周辺部の中型店舗の進出による顧客の流出等により、今後とも商況は衰退傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に長崎市都心部周辺に所存する近隣型商業地域一円。需要者は市内の個人事業者が中心であり、中小規模の法人もみられる。周辺部の交通アクセスは改善されているが、旧来型の近隣商業地は個人消費の低迷や大型店舗への顧客流出等から商業収益は悪化しており、新規出店意欲は弱い。取引される価格帯にも位置、規模等によりバラツキが大きく、取引件数も少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつつある状況のなか、店舗地等の需要は低調であるが、マンション、ホテル用地の需要は根強い状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7617829 北緯 129度9483085 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県長崎市曙町４４３番ほか１筆長崎県長崎市万屋町３４番長崎県長崎市矢の平町７５８番１長崎県長崎市かき道４丁目６２２番長崎県長崎市矢上町２４７番６外長崎県長崎市矢上町４６７番１長崎県長崎市東山町２６番２
参考：近隣駅の地価相場
現川駅(地価相場 55,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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