地域要因

大規模SC等への顧客流失が認められるものの、一般的要因やマンション用地需要等に支えられ、地価の上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場で成立した価格を基に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域が旧来からの近隣商業地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められたものと判断する。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地条件が良好なことからマンション用地としての需要が旺盛で、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

流通業務施設、共同住宅、戸建住宅等が混在する地域であるが、最寄駅の接近性等生活利便性に良好なことから周辺では共同住宅の建設が多く見られるようになり、地価水準は上昇基調にある。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して試算したものであり、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、算定過程で想定の要素を含み、地価水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しくやや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の幹線道路沿いには、飲食店等の新規出店もみられ、近隣地域についても、店舗等の事業用地の需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。事業用地需要は増加傾向にあることから、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

同一需給圏は広域的に形成され、東区北部から南部に亘る類似地域における信頼性の高い複数の取引事例を収集することができた。対象標準地が属する地域は自用の商業施設が中心で賃貸市場はやや未成熟であり、土地価格に比し賃料水準がやや低く、よって収益価格が比準価格と比較して低位に求められたと判断する。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速や福岡市中心部への接近性に優れるため、広大地に対しては、物流施設用地としての引き合いが活発である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸倉庫等が見られるものの、自用目的の倉庫等も多く、収益性が取引の絶対的な価値判断指標とはいえない。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含んでいるおり、収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は、東区の工業地域に存する取引事例を採用し、試算したもので主たる需要者の行動原理を反映した実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

福岡空港、博多港、都市高速道路等への交通利便性が比較的良好な地域であり、土地需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

流通倉庫、工場、営業所等が見られる地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域は、中小規模の事業所や倉庫を中心に、住宅が混在する地域であり、画地条件や需要者の属性等の如何によって取引価格の水準は異なるが、自用目的での取引が大半を占めている。以上により、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心等に比較的近いことから住宅等も見られるが、幹線道路に近い当該地域の物流需要は増加している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模の倉庫兼事務所や営業所が多く、戸建・共同住宅等もみられる工業地域である。幹線道路にも近く、松島・多の津地区の中でも住宅の度合いが多いことから、今後とも現状を維持するものと考える。

価格決定の理由

主として倉庫兼事務所等が多い地域であるが、自用取引が支配的であることから収益還元法は適用しなかった。取引事例には多様化する取引形態により特殊な事情を含むものも認められるが、実態を反映した実証的価格が得られたものと思料する。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を加え、かつ物流市場の動向及び単価と総額との関連等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。