地域要因

地元経済の低迷、津波浸水想定等による需要の弱さから、地価の下方修正が続いたが、値頃感から、地価の下落は縮小している。

地域要因の将来予測

既成の住宅団地内で住宅地として熟成されている。周辺では商業施設等が増え利便性が高まっているが、市勢の低迷、需要の中心となる子育て世代の減少による需要減から、当面は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、小規模戸建住宅の建ち並ぶ郊外の住宅団地内に所在し、需要の中心は自用目的であり、収益性が考慮されることは少ない。また、画地規模から共同住宅を想定しても、郊外部において必須となる駐車場の付設が困難であるため、市場性が劣る。このため、本評価においては、収益還元法は採用せず、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺でインフラ整備が進められているが、調整区域内で開発規制が強く、利便性に欠けるため、宅地需要は弱く、地価の下げ止まりはみられない。

地域要因の将来予測

周辺に利便施設が少なく土地需要は低調であり、公法上の開発規制も強いため、当面は現状を維持するものと思われる。

価格決定の理由

当地域は農家集落内に所在し、利便性に欠けることから賃貸住宅は殆どみられず、賃貸需要も見込めない。また、市街化調整区域内に所在しており、宅地利用に際しては開発許可等を要するが、公法上、新規に賃貸物件を建設することが困難であることから、収益価格を求めることが出来なかった。このため、本評価においては、取引事例比較法による比準価格のみを採用し、周辺における公示地等価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部へのアクセスも良好で居住利便性に優れており、長年の地価下落による底値感も出始めて、需要は徐々に回復しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では賃貸共同住宅も見受けられるが、市場賃料自体が適正な元本価値に見合う設定がされていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替関係の特に高い近隣地域内を含む取引事例から求め、各補修正も客観的な数値を基に比較を行っており、自用の戸建住宅が取引の中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口、世帯数とも増加している羽ノ浦町地区の中心部に近接する住宅地で、市場人気も良好で、需要は堅調で地価も強含みで推移。

地域要因の将来予測

羽ノ浦町中心部の住宅地域としての現況利用形態が続く。位置的条件から生活利便性に恵まれ、分譲住宅や宅地開発が見られ、人口，世帯数とも増加傾向にて地価は強含みで推移と予測。

価格決定の理由

 自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、周辺類似地域から得られた比準価格は適正に判定されており、説得力が認められる。広面積地にはアパートも見られるが、賃料水準から経済ベースに見合う収益は見込めず、収益価格は低位に試算された。よって、市場均衡価格の比準価格を採用し、収益価格を参考に公法規制及び代表標準地との検討をも踏まえて比準価格を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には供給余地も多く競合は激しいが、利便性が高く需要も回復基調にあり、需給関係は徐々に安定しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等も散見されるが、標準地周辺は小規模な土地で戸建住宅としての利用が多い住宅地域であるため、適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。比準価格は代替競争関係の高い取引事例から求めたもので、自用目的取引が主である当該市場参加者の選好にも沿い、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、市場の需給動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。地価水準の下落基調に変化はなく、広域的な工業地の需給動向，価格水準等より、相対的に大きな下落幅で推移している。

地域要因の将来予測

中心部に近い利便性の比較的良好な工業地域であるが、景気に対する先行き不透明感が払拭されない中、地域経済は停滞感を強めており、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。

価格決定の理由

類似する事業所の賃貸事例は得られず、賃貸用不動産の想定が困難であることから、収益価格の試算を断念した。比準価格の試算に当たっては、適切な工業地の取引事例が少ない中、広範な事例との比較検討を行うことで、直近において成立する工業地の地価水準の把握を行っており、重視すべき価格と認められる。以上より、代表標準地との検討等に留意の上、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動は認められない。収益性は逓減傾向にあり、需給動向も低調であるが、地価水準は底値を窺う局面にあり、下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

中心商業街の一角であるが、近隣商業地域の収益性は逓減しており、需要の回復に繋がる要因も見出し難い。一方で、地価水準自体の低下に伴う底値感が認められつつあり、下落基調は収束していくものと予測される。

価格決定の理由

当市中心商業街の一角であり、基本的には収益性が重視されるものと考えられるが、形成されている賃料水準は低く、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は、同じ沿線での取引事例は得られなかったが、代替競争関係にある中心商業街で得られた事例に基づき試算しており、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考として、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。