徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４(阿波赤石駅・立江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離阿波赤石、3,000m
地積296㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

富永守氏による調査レポート

不動産鑑定士富永守
価格16,500円/㎡
個別的要因特に変動要因はなし
地域要因周辺でインフラ整備が進められているが、調整区域内で開発規制が強く、利便性に欠けるため、宅地需要は弱く、地価の下げ止まりはみられない。
地域要因の将来予測周辺に利便施設が少なく土地需要は低調であり、公法上の開発規制も強いため、当面は現状を維持するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、小松島市南部の住宅地域である。需要者は、市内居住者及び勤務者が中心である。当地域は、市街化調整区域内で農家住宅等が散在し、周囲には農地が拡がる地域である。近年は国道55号及び県道の新設等インフラ整備が進められているが、地域内の街路は未整備で、生活利便施設への接近性が劣るため、宅地需要は依然として低調で、土地取引は少ない。価格の中心帯となるのは、土地のみで500万前後が中心である。
一般的要因地元経済の回復が遅れているが、地価の値頃感、優遇税制、低金利等の要因が需要を下支えしつつある。

小河伸洋氏による調査レポート

不動産鑑定士小河伸洋
価格16,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地区内の中学校が平成28年4月に統合により地区外に移転、店舗等も少なく市内他地区に較べ生活利便性に見劣りがある。
地域要因の将来予測小松島市と阿南市の境界付近に位置する既成集落地域で、小中学校を中心に地域的まとまりを示していたが、人口減・高齢化の影響で中学校が統廃合により地区外に移転しており、今後の地価動向に注視を要する。
市場の特性同一需給圏は小松島市域外縁部の南東部から南西部にかけての地域に位置する農家集落を中心とした住宅地。需要者は圏域内に地縁性を有する者が殆どで他圏域からの転入は見受けられない。市街地から距離を有し、国道55号バイパスの整備による交通アクセスの好転はあるものの、店舗等の利便施設が少ないことから周辺地域に較べて競争力に劣り、需要は依然低調な動向が続いている。従って、取引件数も少なく、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因隣接市に較べて人口減、高齢化の進展が高く、沿岸部は津波被害懸念が残っていることから、土地需要は依然低調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9822199
北緯 134度6364509

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

徳島県小松島市坂野町字松コロ５７番外

参考：近隣駅の地価相場

阿波赤石駅(地価相場 39,200円/㎡)立江駅(地価相場 34,100円/㎡)羽ノ浦駅(地価相場 33,800円/㎡)西原駅(地価相場 33,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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