地域要因

工業団地が隣接する住宅団地であり、一定の需要は見込まれる。しかし学校やスーパー等の生活利便性に劣り、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は、本市北部の工業団地に隣接した職住接近型の住宅地域である。地域要因に特別の変化はなく、当面は現状維持と判断される。地価水準については依然として下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、戸建住宅地が中心となる開発団地である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心となる。従って、賃貸市場は形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例による市場実態を十分に反映した比準価格を採用し、継続的な指定基準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域であるため市街化が抑制され、宅地転用が乏しいこと等から、地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は古くからの農家集落であり、市街化調整区域に指定されていること等から、鑑定時現在、特段の変動要因も認められず、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域内の農家住宅地であり、収益物件の想定は地域特性等を勘案して非現実的なため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例から試算した価格であり、実証的な価格である。以上より、本件では比準価格を採用することとし、類似する標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は五條ICへのアクセスも良好とは言えず、街路配置等も劣り、且つ工場集積度も低位で推移している等、需要は弱含みと言わざるを得ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の属する工業地域は自社利用目的の取引が中心で、当該賃貸市場は未成熟であり、且つ工場等の賃料は個別性も強いため、適正な賃料水準の把握は困難であることから収益還元法は適用せず取引事例比較法を適用した。以上より、広域的に収集し選択した規範性ある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえて算出した工業地域内の標準地からの規準価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は五条駅から徒歩圏内に位置するが、JR和歌山線で、且つ鉄軌道にも近い等、都心接近性及び環境条件等に難があり、需要は低調にある。

地域要因の将来予測

農地の中に小規模で開発された成熟した戸建住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏の範囲及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

小規模開発された住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず自用目的の取引が主である。一方、周辺地域には共同住宅が散見されるが標準地と同程度の物件は見受けられない。よって、収益還元法は適用せず取引事例比較法を適用した。以上より、五条市地内における規範性のある取引事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえて算出した代表標準地からの規準価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商店街の歩行者数は減少し、集客力は低迷している。新規出店等の動きがなく、商店街としての機能低下が見られ、需要は低調である。

地域要因の将来予測

小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、五條市や周辺町に存する商業地域の取引事例から試算されており規範性は高い。一方、当該地域は店舗運営者向けの賃貸は見受けられず、閉鎖店舗等の一時賃貸の需要が考えられる程度である。賃貸市場の成熟の程度は低く、賃貸市場は殆ど形成されていないため、収益価格の信頼性は低い。よって、市場性に着目した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

国道沿いの路線商業地に存し、地域要因についての特段の変化は見られない為、当面は現状のまま推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗、事務所等が多い国道沿いの路線商業地であり、地域要因の大きな変動は見当たらない。商業施設の変転はあるだろうが、繁華性は将来的にも変動ないであろう。地価は依然として弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏に存する規範性の高い複数の取引事例を基に試算しており、取引実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は最有効使用の想定、純収益の算定など試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的に規範性は低い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は駅から近いが、周辺の街路条件が劣り、且つ古くからの既成住宅地域である等、需要は限定され、低調で推移している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所及びアパート等が混在する成熟した住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏の範囲及び市場性等の観点からも勘案した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には共同住宅が散見されるが、自用目的の取引が主であり、且つ賃貸市場及び対象地の個別性等を考慮すると収益の規範性は低いものと言わざるを得ない。よって、収益還元法は適用せず、取引事例比較法を適用して試算した。以上より、五條市地内の規範性ある事例から比準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、要因分析を踏まえて算出した代表標準地からの規準価格を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

吉野川南部の既成住宅地の不動産需要は相対的に弱い。また、最寄駅から遠く、生活利便性も劣るため、住宅地としての需要は限定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い、古くからの住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後ともほぼ現状を維持すると予測される。地価水準は引き続き緩やかな下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から遠い旧来からの住宅地に存するため、共同住宅等の収益物件は殆ど存在しない。自己使用目的の不動産取引が支配的な市場となっている。当該地域においては共同住宅等の収益物件が存在しない状況であり、賃貸収益性が経済価値を構成しておらず、収益価格の試算は行わなかった。多数の信頼できる取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。