地域要因

既成の商業地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

播州赤穂駅から比較的近い既成の商業地域が形成されており、駅前の希少性による一定の需要は想定されるが、既存店舗等の減少が見られることから、地価はやや下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の店舗は自用が主流であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、賃貸物件は投下資本に見合う収益性を有しているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は、採用事例の収集範囲はやや広いものの代替競争関係にある取引事例に基づいて試算されたため信頼性が高い。よって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺の類似地域は、不動産収益を前提とした賃貸市場が形成されているとは言い難く、適正な収支の把握が困難なことから収益還元法の適用は断念した。当該地域は自用のための取引が殆どであり、市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された信頼性の高い価格と判断する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

国道背後の在来住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変化は予想し難いため、当面は現状で推移するものと予測する。外部からの転入者がかなり少ないため、地価は下落基調が継続すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の在来住宅地であり、共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。近隣地域及び周辺類似地域は自用目的の不動産取引が中心であり、比準価格については、4事例とも標準地と同じ「調区」内宅地の事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格との検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域であり、今後も概ね現状類似の状況で推移するものと予測する。また、利便性の良好な郊外の住宅地域に比して選好性に劣り、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、収益目的での取引はほぼ皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的である。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上郡駅南東方の竹万地区の商業地区の一角で、商況はやや劣り空地が目立つ。進出してくる企業・個人は少ない。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並びつつある商業地域であり、東方の核店舗であるイオンの繁華性の影響を受けるも、人口の減少や少子高齢化を反映して周辺の店舗の進出は緩慢で、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域内にあり、自用目的の店舗等が大部分である。小規模店舗では賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益性が取引価格の決定に強く影響を及ぼしていないと判断したので、収益還元法の適用は断念した。したがって実際の取引市場で生起した事例から比準した実証的で説得力がある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とした集落地域であり、特に大きな変動要因も見られないことから、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とした集落地域であり、収益目的での取引は皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的である。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅主体の既成住宅地域であり、格別の地域要因の変動はないが、一般的要因等により地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整理された地域に近接する戸建住宅地であるが、地区計画の範囲外に位置し、当面現状維持のまま推移するものと予測される。高齢化や人口の減少等の要因を反映して地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が支配的で賃貸市場が成立しておらず、また需要もないため、収益還元法は適用は断念した。従って、居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、一般的要因及び地価の動向、さらに単価と総額との関連にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とした集落地域であり、特に大きな変動要因が見られないことから、今後も現状類似の状況で推移するものと予測する。また、人口減少等を背景に、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とした集落地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性に着目して実証的で説得力を持つ取引価格を決定することが一般的である。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

概ね成熟した住宅地域であり、地域的に特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

区画整然とし、利便性の良い住宅地域であり、大きな変動要因も無いことから、概ね現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

生活利便性が良く、付近では低層共同住宅も見られるが、持ち家住宅を中心とする地域である。賃貸住宅は地主が節税対策として経営する程度で、賃貸市場は未熟のため収益価格は求め得なかった。比準価格は価格牽連性の強い取引事例を豊富に収集できたため、実際の売買市場を反映し説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。