地域要因

店舗等の見られる駅前の路線商業地域である。路線商業の商況は低調で、立地及び地域間の商況の差は拡大しており、地価はほぼ横ばいの状態にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層の店舗等が見られる路線商業地域で、泉南市等の類似地域にて規範性の高い商業地等の取引事例を収集し得た。なお、賃貸市場の成熟の程度は低く、収益性の観点からの価格形成は乏しいと言える。従って、需要者層の意思決定に際しては、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近条件の良い住宅地域であるが、地域要因に特に変動はない。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅接近性の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため共同住宅の想定は難しく、戸建住宅の賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引がほとんどであるので、同様の目的の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅、工場等の混在地域であり、地域要因に特に変動はない。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と中小工場の混在する地域であるが、市街化調整区域で特に変動要因はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらく下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の一般住宅と中小工場等が混在する地域であり、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、特に重要な変動要因は見受けられず、当面、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域においては、低層の戸建住宅を中心に自用物件が大半を占めているため戸建の賃貸市場がないと判断し、収益価格の試算は断念した。よって、本件においては、適切な取引事例を選択のうえ取引事例比較法を適用して比準価格を求め、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い当該比準価格を重視し、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。居住環境は概ね良好であるものの、最寄駅から接近性に劣ることもあり、取引需要は依然低迷している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特に重要な変動要因は見受けられず、当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は弱含みでやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。主な需要者層は自らの居住目的の個人等が中心で、代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の大規模住宅団地であり、特に変動は認められない。地価はやや下落状態が続いている。

地域要因の将来予測

大規模戸建住宅団地として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準はしばらくやや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

1低専の戸建住宅地域であり、共同住宅の想定は現実的ではなく、また戸建住宅の賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的で個人が取得した取引事例による比準価格を標準とし、代表標準地価格との比較検討、現下の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境等は普通程度であるが、交通接近条件が劣り、需要は弱含みで、地価は引き続き下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は小規模の戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動はなく、地価は横ばい。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として現状の利用状況を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、建売住宅を主体とする住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、規範性ある事例による信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をも検討し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地の最有効使用は戸建住宅地で近隣地域については自己使用が中心の戸建住宅地域であり、戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内であるが、丘陵部の住宅地域でやや需要が弱含み。地価は引き続き下落傾向を継続している。

地域要因の将来予測

閑静な丘陵部の中規模戸建住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は中規模の低層戸建住宅が中心で、自己使用目的の取引が大半を占めており賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、不動産市場の動向を勘案しつつ、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。