地域要因

引き続き住宅地供給が進む八本松飯田地区や西条寺家地区が需要を吸引している影響等から、需給は静態的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ小規模な住宅団地として既に熟成している。周辺では住宅地開発が進められているが、近隣地域においては特段の変動要因はないので、今後も現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、八本松西地区を中心とした類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高い。なお、収益価格は、後述のとおり自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、土地建物に見合う適正な純収益を求めることができないため、割愛した。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変動要因はないが、全体的な需要回復と相まって、地価は上昇局面に入っている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ中規模住宅団地として既に熟成しており、特に変動要因もないので、今後も引き続き現状程度の利用で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、八本松南地区を中心とした類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高い。なお、収益価格は、持家指向が強い住宅団地内であり、賃貸市場が未発達な地域であるため適用できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR寺家新駅周辺では宅地開発が増えており、新規分譲地の需要は大きいが、その周辺部は安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地であり、新駅予定地周辺の住宅地新規分譲が需要を吸引している影響を受けて、その周辺部の市況は安定していくものと予測される。

価格決定の理由

当地域が郊外にあることから、自用目的の住宅地取引が殆どで、賃貸物件はわずかにみられるものの、経済合理性に見合った賃貸市場は成立していないものと判断し、収益還元法は非適用とした。取引の中心は自用目的によるものがほとんどで、主たる需要者の観点からも市場性を重視した比準価格は説得力を有するものと判断した。以上より、比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域と併せて、年々住宅地化が進んでおり、市街地化が顕著である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、八本松東地区や八本松飯田地区を中心とした類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高い。なお、収益価格は、後述のとおり自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸市場が未発達で、土地建物に見合う適正な純収益を求めることができないため、割愛した。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新駅の設置が予定されている寺家地区等の新規分譲地への土地需要が旺盛な反面、利便性の劣る当地域の地価は依然弱含み。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅及び農地も残存する地域で、近年の地価下落による市街地等への需要シフトを受けて、地価は弱含みが続いており、当分はこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では自用目的の住宅地取引が殆どで、価格形成において収益性のウエイトは極めて低く、また試算上も収益価格は不採算となったので、比準価格を中心に、前年度価格、代表標準地との均衡等を総合的に勘案して、一般的要因、地域要因の将来動向等総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンモール広島祇園に近接し利便性の良い住宅地域である。傾斜地に連なる丘陵地に位置するが土砂災害の影響は無く、需給は堅調に推移する。

地域要因の将来予測

平坦部に連なる丘陵地上において戸建住宅、共同住宅に事業所が介在する住宅地域を形成している。大型商業施設に近接し利便性が良く、大型商業施設周辺道路の整備進捗により、今後、住宅地として発展すると予測する。

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場における実際の取引事例から求めたもので実証性に富む。一方、収益価格は節税対策等の土地価格を考慮しない賃貸経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。対象標準地が収益性よりも快適性を重視する住宅地域に存することを踏まえ、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格との均衡、前年価格との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の新興住宅地が需要を吸収する中で、利便性等が劣る古くからの住宅団地に対する需要は少なく地価は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は市街地外縁部の調整区域内の古くからの正力住宅団地である。特段の変動要因もみられないため、今後も当面は同様の傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、当地域が郊外の市街化調整区域にあることから、取引事例が少ないためやや広範囲になったが、適切な事例の選択を行いこれらに係る補修正を行い地域要因の比較を行い求められており、現実的な要因を鋭く反映し、取引規範としての指標を提供する実証的な価格である。賃貸市場が未成熟のため収益価格は非適用とした。よって、比準価格を標準とし、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。