広島県広島市佐伯区安佐南区祇園４丁目１２９１番５(佐伯区役所前駅・五日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


122,000円

2017年01月01日に行った広島県広島市佐伯区安佐南区祇園４丁目１２９１番５(広島県東広島市祇園４−８−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

広島県広島市佐伯区安佐南区祇園４丁目１２９１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県広島市佐伯区安佐南区祇園４丁目１２９１番５
住居表示祇園４−８−２９
価格122,000円/㎡
交通施設、距離下祇園、900m
地積167㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、戸建住宅、事業所が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村武士氏による調査レポート

不動産鑑定士中村武士
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因イオンモール広島祇園に近接し利便性の良い住宅地域である。傾斜地に連なる丘陵地に位置するが土砂災害の影響は無く、需給は堅調に推移する。
地域要因の将来予測平坦部に連なる丘陵地上において戸建住宅、共同住宅に事業所が介在する住宅地域を形成している。大型商業施設に近接し利便性が良く、大型商業施設周辺道路の整備進捗により、今後、住宅地として発展すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は安佐南区南部のJR可部線沿線の住宅地域。需要者の中心は30∼40歳代の第一次取得者層。イオンモール広島祇園開設以降広域からの需要も見られる。大型商業施設オープン及び周辺道路整備により需給は堅調に推移している。下祇園駅近くの建機メーカーの転出跡地約3万㎡が戸建、マンション、複合施設に転用が進みつつあり、その影響が注目される。取引価格帯の中心は中古物件で2000∼2500万円、新築戸建で3000万円台後半。
一般的要因景気回復に力強さは見られないが、低金利等金融緩和による不動産市場への資金流入から、都心部を中心に不動産需要が旺盛で地価は上昇傾向にある。

仁王頭毅氏による調査レポート

不動産鑑定士仁王頭毅
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性の充実により住宅地への需要は活発であり、地価は上昇傾向を示している。
地域要因の将来予測戸建住宅を主としてアパート等が建ち並ぶ住宅地域である。イオンモール至近に位置することで住宅地需要が堅調であり、今後とも生活利便性が高い住宅地域として推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、安佐南区南東部に位置するJR可部線沿線周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は、戸建の居住を目的とする一般取得者層である。近年の地価動向は、生活利便施設等への接近条件が優ることから安佐南区の中でも宅地需要は強く、地価の上昇傾向が見られる。中心的な価格帯は、㎡当たり12万円を超えてきており、中古建物件で20∼25百万円程度である。
一般的要因景気回復が続くなか、立地条件による選別性がより明確化している状況であり、地価変動は二分化されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4295887
北緯 132度7138825

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県東広島市西条町大字上三永字簾１８７５番広島県東広島市八本松町大字原５７１７番２広島県東広島市高屋町大字白市１０８６番広島県東広島市西条昭和町１１３３番４広島県東広島市八本松町大字原４０７９番１外広島県東広島市西条町大字寺家字松原５５１５番１３外広島県東広島市西条町大字寺家字菰原６６４２番６広島県東広島市八本松南４丁目１８番３３９広島県東広島市安芸津町風早字蕨迫８９５番６５広島県東広島市西条町西条東字堤之内８２１番１外広島県広島市安佐南区祗園町大字東原字八竹１０８０番１５広島県広島市安佐南区祇園町大字西原字焼山１９６９番５外広島県広島市安佐南区安古市町大字高取字西谷１００１番４０広島県広島市佐伯区東区若草町字七の割１１０４番１広島県広島市安佐南区祇園６丁目４４３番８広島県広島市佐伯区東区福田７丁目２８２番１８７広島県広島市安佐南区祇園３丁目５５０番１外広島県広島市安佐南区祇園５丁目１８００番３広島県広島市安佐南区大町東３丁目５６６番１２広島県広島市安佐南区祗園７丁目２０４番６広島県広島市安佐南区安東６丁目１３９４番７

参考：近隣駅の地価相場

佐伯区役所前駅(地価相場 107,000円/㎡)五日市駅(地価相場 107,000円/㎡)楽々園駅(地価相場 107,000円/㎡)修大附属鈴峯前駅(地価相場 107,000円/㎡)山陽女子大前駅(地価相場 106,000円/㎡)廿日市駅(地価相場 75,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード