地域要因

垂井町内では最寄駅への接近性及び居住環境が優る住宅地域で、市場での人気は維持している。

地域要因の将来予測

当該地域は垂井町内では交通利便性・居住環境良好な住宅地域で、依然として未利用空地が多く残るも、今後は徐々に住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域の需要者は戸建使用目的の中堅個人層である。なお、当該地域は駅徒歩圏のため賃貸用アパートも比較的多く見られるが、旧来から所有する大規模画地での地主の節税目的が主であり、対象標準地規模でのアパート経営は見られないため収益価格は試算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

土地取引は、自用目的の取引が中心である。また、アパート等の収益物件も混在するが新たに土地を取得してアパート等が建設されるのは皆無に近い地域であり、収益価格は試算しなかった。従って、市場性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要を喚起する不動産開発は見られない。また、既成住宅地域の不動産取引も依然として低調で、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域であるが、周辺部を含め特に需要を喚起する大規模宅地開発は見られず、今後も土地需給は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域の需要者は戸建使用目的の個人層である。なお、垂井町内には賃貸用アパートも見られるが、旧来から所有する大規模画地での地主の節税目的が主であり、対象標準地規模でのアパート経営は見られない為、収益価格は試算しなかった。よって、実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として用途的にほぼ安定しており地域要因が大きく変わることはなく現状維持で推移すると予測する。地価水準は、ほぼ横ばいへと近づきつつあると予測する。

価格決定の理由

標準地の規模より経済合理性に見合う賃料の想定が困難であること、および賃貸市場が未成熟であることより、収益価格を求めることはできなかった。よって、当町の住宅地の取引事例より求めた比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR垂井駅からやや距離のある旧来からの農家住宅地域で、地域要因の変化が乏しい。土地取引は必要に応じて個別に発生する傾向がある。

地域要因の将来予測

垂井町郊外の旧来からの農家住宅が連たんする地域で、農地、空閑地が多く地域要因の変化に乏しい。土地取引も必要に応じて個別的に発生する傾向がある。今後も現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法については、地域の実情、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。

地域要因

当該地域は大型小売店舗に隣接するが、同一路線上で競合する大型小売店舗が平成26年11月に進出し、顧客の流れに変化が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は大型小売店舗と隣接するため商業集積度は比較的高く繁華性は維持している。なお、郊外路線商業地域の売買市場は低調に推移しており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域の需要者層は自己営業目的の法人又は個人事業者であり、新規に土地を購入して、商業用賃貸建物を建設することは少ない。なお、比準価格は垂井町内の商業地取引が極めて低調なため、隣接大垣市の商業地事例を多く採用したが、対象標準地の同一需給圏内の地位を適正に反映できたと思料する。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

垂井町外縁部の旧来からの農家住宅地域で、地域要因の変化が乏しい。土地取引は必要に応じて個別に発生する傾向がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法については、地域の実情、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。