岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１(垂井駅・関ケ原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,600円

2017年01月01日に行った岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,600円/㎡としました。

岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１
住居表示 
価格16,600円/㎡
交通施設、距離垂井、3,500m
地積617㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が農地の中に散在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村隆氏による調査レポート

不動産鑑定士西村隆
価格16,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因垂井町外縁部の旧来からの農家住宅地域で、地域要因の変化が乏しい。土地取引は必要に応じて個別に発生する傾向がある。
市場の特性同一需給圏は垂井町郊外の農家住宅地域である。需要者層の中心は地域内に地縁、血縁関係を有する町内関係者等が大半で、地域外からの転入は少ない。取引は必要に応じて個別に形成される傾向が強いため不動産取引件数自体も少ない。中心価格帯は土地取引が500㎡∼700㎡で、800万円∼1200万円程度、新築分譲で2200万円∼2700万円程度である。
一般的要因垂井町の人口は近年微減傾向で推移しており、地域経済も長期的には衰退傾向にある。町内に格別の変動要因はなくしばらくは現状維持と予測する。

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は市街化調整区域内の農家集落地域のため地縁性が強く、新規参入者は殆どない状態が続いている。
市場の特性同一需給圏は垂井町及び周辺市町の集落地域で、特に価格牽連性が強いのは垂井町内の市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人層。当該地域は地縁性が強い農家住宅を主体とする旧来からの集落地域で、かつ市街化調整区域であることから新規の宅地開発はなく、新規参入者は皆無に等しいのが実情である。なお、散見される調区内宅地取引も縁故関係等によるものが多く、中心価格帯の把握には困難性を有する。
一般的要因大垣市の隣接町であるが土地需要は依然として弱い。垂井町の人口・世帯数は県全体と同じく減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3788107
北緯 136度5056627

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県不破郡垂井町岩手字下町２４５３番岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２

参考：近隣駅の地価相場

垂井駅(地価相場 39,900円/㎡)関ケ原駅(地価相場 22,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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