岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外(垂井駅・荒尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,600円

2017年01月01日に行った岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,600円/㎡としました。

岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外
住居表示 
価格53,600円/㎡
交通施設、距離垂井、2,500m
地積509㎡
形状(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大、中規模の店舗、営業所が多い路線商業地域
前面道路の状況南13.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格53,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は大型小売店舗に隣接するが、同一路線上で競合する大型小売店舗が平成26年11月に進出し、顧客の流れに変化が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は大型小売店舗と隣接するため商業集積度は比較的高く繁華性は維持している。なお、郊外路線商業地域の売買市場は低調に推移しており、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は垂井町内及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者層は同一需給圏内に拠点を有する法人又は個人事業者。当該地域は大型小売店舗に隣接する路線商業地域で、従来から飲食店舗等の商業集積度は比較的高いが、ここ数年、新規店舗の進出は見られず、現状維持程度で推移している。なお、垂井町内を含め同一需給圏内の路線商業地取引は依然として低調であり、中心価格帯の把握には困難性を有している。
一般的要因大型商業施設との競合、事業用定期借地権の普及から郊外路線商業地に対する土地需要に明確な回復は見られない。

丸山正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士丸山正樹
価格53,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規店舗の出店、入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特に大きな変化は見られない。
地域要因の将来予測国道沿いの沿道サービス店舗の林立する路線商業地域で、一定の繁華性を有しており、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は垂井町及び周辺市町の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者は地元事業者及び全国展開を図る沿道店舗経営者等である。標準地は、大垣市境に近接に位置し、大型スーパー、自動車関連施設、飲食店舗等が林立する路線商業地域である。需要の中心となる価格帯は、取引がほとんどなく、また属性や規模が様々であり、見いだすことができなかった。
一般的要因人口減少率は、県平均より大きい。当町の商業地の需要は、全般的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3758056
北緯 136度5460054

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

垂井駅(地価相場 39,900円/㎡)荒尾駅(地価相場 52,700円/㎡)美濃赤坂駅(地価相場 50,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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