岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２(垂井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,600円

2017年01月01日に行った岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,600円/㎡としました。

岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県不破郡垂井町府中字屋敷２２６３番２
住居表示 
価格32,600円/㎡
交通施設、距離垂井、2,000m
地積304㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村隆氏による調査レポート

不動産鑑定士西村隆
価格32,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR垂井駅からやや距離のある旧来からの農家住宅地域で、地域要因の変化が乏しい。土地取引は必要に応じて個別に発生する傾向がある。
地域要因の将来予測垂井町郊外の旧来からの農家住宅が連たんする地域で、農地、空閑地が多く地域要因の変化に乏しい。土地取引も必要に応じて個別的に発生する傾向がある。今後も現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は垂井町郊外の農家住宅地域である。需要者層の中心は地域内に地縁、血縁関係を有する町内関係者等が大半である。取引は必要に応じて個別に形成される傾向が強いため不動産取引件数自体も少ない。このような地域性から中心的な価格帯の把握は困難であるが、一般の戸建住宅敷地は約300㎡で1000万円程度、新築の戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因垂井町の人口は近年微減傾向で推移しており、地域経済も長期的には衰退傾向にある。町内に格別の変動要因はなくしばらくは現状維持と予測する。

横幕輝俊氏による調査レポート

不動産鑑定士横幕輝俊
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁性が強い旧来からの集落地域で、市場での人気はなく、不動産取引は低調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅も見られる旧来からの集落地域であり、周辺部を含め新規の分譲住宅販売・宅地分譲は殆ど見られず、今後も町内での住宅地の地位は低下するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は垂井町を中心に大垣市西部の住宅地域。需要者の中心は垂井町に地縁性を有する個人層で、圏外からの新規参入者は殆ど見られない。当該地域は農家住宅も多い旧来からの集落地域で新規参入者はなく、かつ需要を喚起する新規の分譲住宅販売も見られないことから、土地需要は引き続き低迷している。なお、当該地域及び周辺部の中心価格帯は宅地取引が極めて低調なため見いだせない状況が続いている。
一般的要因大垣市の隣接町であるが土地需要は依然として弱い。垂井町の人口・世帯数は県全体と同じく減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3801023
北緯 136度5248267

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

垂井駅(地価相場 39,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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