地域要因

速星地区は、成熟した地域が多いが、転入需要が相応に見られ、極端に古い住宅地域、道路幅員の狭い地域を除いて、地価上昇のエリアが多い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、大型SCを中心とした人気のエリア内であり、当面の間、地価の上昇が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一の速星小学校校区に存する戸建住宅取得目的の事例を基礎に試算したものであり、市場性を十分に反映した精度の高い価格である。また、近隣地域では面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧婦中町は、大型SCを核とした人気の地区であり、それに伴って、商業地需要は多く、需給は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

ロードサイド型店舗の進出が旺盛であり、今後も新たな出店、店舗の入替が多いものと思われ、現状を維持しつつ推移していくものと予測する。また、商況が良好なため、当面の間地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、富山市内の幹線道路沿いの路線商業系地域の事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高いものである。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、低位に求められた。近隣地域においては、定期借地は多いものの、貸家のケースは少なく、取引に当たっては、自用目的が大半である。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鵜坂小学校校区は、供給が多いものの、需要も多い人気地区であり、多くの地域において、地価が上昇している。

地域要因の将来予測

今後も供給があれば、住宅分譲を目的としたミニ開発は多く見られるものと予測する。また、人気のエリア内であり、需要が高く、値頃感も強いことから、当面の間、地価の上昇が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。一方、比準価格は、戸建住宅取得目的で、同一校区の事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価格である。近隣地域内における需要の中心となるエンドユーザーは市場性を重視して、取引価格を決定する傾向が強いことから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農村部に所在する郊外住宅団地であり、新規に開発された住宅団地に比べて利便性、環境が劣り、需要は低調で、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地であり今後ともほぼ現状のまゝ推移していくと予測する。旧婦中町農村部や外縁部の古い住宅団地では居住者の高齢化や需要の減少で地価は横ばい乃至弱含みの傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は農村部の郊外住宅団地内にあり、アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似地域で信頼性のある取引事例が得られ信頼性が高い。快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採用して上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

刑務所に近く、商業集積度が低い路線商業地域であり、周辺の土地区画整理事業による背後人口増の期待はあるものの、宅地需要は低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益性に着目した取引需要が脆弱であり、賃貸市場も成熟していないことから収益価格の信頼性は劣る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況は劣るが西町、総曲輪地区の再開発により当地域の利便性の高さが見直されており、商業目的以外の住宅地及び駐車場としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

商況は交通接近条件良好であるも顧客誘引施設がないことから低迷しており住宅地域への移行が続いている。地価は近傍に電停、店舗、小学校があるため住宅地需要が下支えとなり今後も安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる既成市街地商業地の取引事例を採用して試算を行った。収益価格は駐車スペースの少ない店舗兼事務所の需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。地元企業等の実需を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。