地域要因

地域要因に特段の変化はなく、地域柄住宅地としての需要が少ないものの、地価動向は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は農家住宅や一般住宅等が散在する住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外に所在する古くからの住宅地であり、熟成度が高いものの、中堅需要層に対する魅力に欠け反面高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

郊外の既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。新興住宅地域と比べ同一需給圏外からの転入者は少なく、地元需要もやや弱含みで推移しており、地価水準もやや弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

木更津市内でJR沿線郊外の住宅地を中心とした類似地域において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地の画地規模では敷地内に総戸数以上の駐車場を附置できないため、駐車場付の共同住宅の想定が難しく収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

公共公益施設への接近性は概ね良好の住宅地域で後発の土地区画整理地区に需要が移行しているものの、地元需要も見られ地価は上昇している。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後しばらくは現状で推移するものと予測する。後発の区画整理地区と比べて圏外からの転入は少ないものの需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅へは近接するものの市中心部からはやや距離のある住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も僅かながら見られるが、公法上の規制（1低専、建ぺい率50％、容積率100％）からアパート等の賃貸経営は経済合理性に見合わず収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の新興区画整理地で、地価は強含みで推移している。新規供給は減少傾向にあるが、中古建物付きの売買も増えてきた。

地域要因の将来予測

当地域は区画整然とした閑静な新興住宅地域であり、空地も散見されるが、今後さらに住宅が建設され熟成していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在するが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の区画整理地であるが、周辺の新興区画整理地域内の店舗施設の充実による恩恵もあり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域であるが、今後は周辺に残る社員寮等が小規模開発されて戸建住宅としての利用がさらに増加すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在するが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高いとの心証を得た。さらに市場の需給動向の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既存住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められない。区画整然とした住宅地域に比べ競争力は劣り、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅が混在する既存の住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。地価は、横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、袖ヶ浦市の中心地から離れている農家住宅も見られる既存住宅地域であり、収益物件を建築するために土地を取得することは稀である。近隣地域では、主たる需要者は自己使用目的で取引することが一般的であるため、収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

調整区域内の農地も見られる住宅地であり需要は少ないが、底値感から地価は横ばい状況が見られる。

地域要因の将来予測

地域要因の変化は見られず、底値状態と推察される地価はしばらくの間横ばい状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

農家住宅、農地等が見られる市街化調整区域内の地域であり、行政上の規制もあり収益物件は見られないため、収益価格は求めなかった。袖ケ浦市及び隣接する市原市内の市街化調整区域内の取引事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

請西南等の人気の高い新興の住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた周辺地区の当該地域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である

地域要因の将来予測

「清見台・南・東地区」は近年中型スーパーマーケット等が進出し、生活利便性が向上しており、また比較的近接する「ほたる野地区」の商業施設の充実等に伴い、当該住宅地域の地価は上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は現実的ではなく収益価格を求める事ができない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。